Previous Next

Vad ryms inom lokalhyresavtalets ändamål?

Krönika

2 december 2021

Till skillnad från bostadsuthyrning så kan ändamålet för kommersiella upplåtelser variera oändligt mycket. Helena Bjälkemo, partner och advokat på AG Advokat, och Sara Öhrlund, biträdande jurist på AG Advokat, reder ut begreppen.

Får en bilverkstad också ta in lastbilar i lokalen? Kan en restaurangägare ha en avdelning med spelmaskiner? Eller utvidga sin restaurangverksamhet till nattklubb?

Med lokalens ändamål avses den användning av lokalen som parterna kommit överens om. Till skillnad från bostadsuthyrning så kan ändamålet för kommersiella upplåtelser variera oändligt mycket och vara allt ifrån industriverksamhet, kontor, lager till butik. Det är såklart stor skillnad på en uthyrning som sker för till exempel restaurangverksamhet och en uthyrning som sker för kriminalvård, både för hyresvärden och intilliggande verksamheter/hyresgäster.

Ändamålet har en central betydelse i flera avseenden och utgör bland annat utgångspunkt för den standard som hyresvärden ska tillse att lokalen har, det vill säga om parterna inte avtalat om annat så ska lokalen vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Vidare begränsar ändamålet vad hyresgästen får göra i lokalen.

Om det anges ett ospecificerat ändamål som till exempel ”affärslokal” eller ”butikslokal” har hyresgästen en större möjlighet att ändra sin affärs- eller butiksverksamhet utan att detta strider mot hyresavtalet. Från hyresvärdens perspektiv bör ändamålet med uthyrningen därför preciseras till exempel genom att ange frisörsalong, bokhandel, konditori, färghandel, kiosk och så vidare. Det är särskilt viktigt då hyresvärden svarar i förhållande till övriga hyresgäster i byggnaden för att nyttjandet av grannlokalerna inte resulterar i olägenheter för dem. Många hyresvärdar använder ändamålet för att inkorporera generella avtalsbestämmelser under beskrivningen, till exempel föreskrifter om bullernivå och öppettider. Det är inte heller ovanligt att verksamheten begränsas ytterligare genom koppling till ett visst koncept eller till och med ett varumärke.

Om en hyresgäst använder lokalen för annat ändamål än det avsedda, kan detta leda till att hyresrätten förverkas och att hyresgästen förpliktas betala skadestånd till hyresvärden. En hyresgäst kan dock av olika skäl vilja ändra inriktning på sin verksamhet. Det är möjligt att ändra ändamålet under hyresförhållandet genom att hyresvärden - uttryckligen eller tyst - accepterar en ändrad användning. Om hyresvärden inte frivilligt ger sin tillåtelse kan hyresgästen i vissa fall söka tillstånd av hyresnämnden.

Domstolar har i flera fall ställts inför frågan om vad som ryms inom ändamålet i hyresavtal. I mål nr T 2897–18 av Hovrätten för Västra Sverige, var frågan om den spelverksamhet som bedrivits i lokalen (spelautomater och kasinospel) omfattades av hyresavtalet. Frågan aktualiserades då hyresvärden sagt upp hyresgästen och hyresvärden skulle utge ersättning till hyresgästen enligt reglerna om indirekt besittningsskydd. I hyresavtalet stod att lokalen skulle användas till restaurang-, personal- och lagerlokal. Domstolen konstaterade att spelverksamheten inte kunde anses omfattas av ändamålet enligt hyresavtalet. Däremot ansåg domstolen att det var visat att hyresvärden känt till spelverksamheten under mycket lång tid (flera år) men ändå förhållit sig passiv. Detta innebar enligt domstolen att spelverksamheten ändå kommit att omfattas av hyresavtalet. Därmed skulle omsättningen av spelverksamheten som bedrivits i lokalen ingå vid bestämmande av hyresgästens skada. Hyresvärden förpliktades således till följd av uppsägningen ersätta hyresgästen med 28 000 000 kronor motsvarande rörelseskada – som till stor del härrörde från spelverksamheten.

I mål nr T 6627-20 av Svea hovrätt, var frågan om det fanns förutsättningar för en förverkandeuppsägning som riktats mot en restaurang på Hornsbergs strand i Stockholm. Hyresvärden påstod att det förekommit störningar (bland annat ljud och stök under nattetid) i en utsträckning som de kringboende skäligen inte ska behöva tåla, samt att hyresvärden skickat en rättelseanmaning som inte hörsammats av hyresgästen.

Hovrätten konstaterade att det, vid bedömningen av störningarna, är av betydelse att verksamheten måste få bedrivas enligt förutsättningarna för upplåtelsen, samt att det ligger i sakens natur att en restaurangverksamhet behöver driva verksamhet utanför de tider som lokalen är öppet för allmänheten. Hovrättens slutsats i denna fråga var att hyresavtalet medgett hyresgästen att förlägga verksamheten under en tid på dygnet då det annars kan förväntas vara tyst i fastigheten, samt att de störningar som förekommit utgjort en naturlig följd av den verksamhet som lokalen upplåtits för.

Vi tror att båda avtalsparter vinner på att ändamålet med upplåtelsen är tydligt och tillräckligt avgränsat i hyresavtalet. Då är det förutsebart för båda parter vad upplåtelsen kommer att innebära och mindre risk för framtida tvister. Hyresvärden kan uppskatta slitaget på fastigheten och eventuella störningar som upplåtelsen kan medföra. Hyresgästen kan använda lokalen på avtalat vis, utan risk för förtida uppsägning och skadeståndsanspråk från hyresvärden.

Av Helena Bjälkemo, partner och advokat på AG Advokat, och Sara Öhrlund, biträdande jurist på AG Advokat

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se