Previous Next

Tydlig filosofi bakom NREPs miljardtillväxt

Reportage

25 mars 2021

NREP närmar sig en investeringstakt på två miljarder per månad. Framgången grundas på makroanalyser och långsiktiga satsningar med egen profil. Nu är det dags för nya segment, bland annat kontor.

En tydlig filosofi kan vara värd miljarder. Så är det i fastighetsbolaget NREPs fall.

Bolaget grundades 2005 och har idag två och en halv miljoner kvadratmeter under förvaltning, främst via tio specialiserade fastighetsvarumärken. De mest välbekanta är Logicenters (logistikfastigheter) och Altura (samhällsfastigheter). NREPs totala förvaltade kapital uppgår till cirka 72 miljarder kronor.

Under 2020 genomfördes 50 fastighetsinvesteringar. Investeringstakten ökar successivt och når snart två miljarder per månad.

NREP är majoritetsägt av partners, med Novo Holdings som den största individuella ägaren. Novo Holdings är helägt av och genererar avkastning till Novo Nordisk Foundation, en av världens största välgörenhetsstiftelser.

Fyra punkter bakom framgången

Filosofin bakom framgångssagan NREP kan i huvudsak sammanfattas i fyra punkter:

*Hitta segment med stor framtidspotential via noggranna makroanalyser.

*Satsa rejält och långsiktigt i dessa segment med fastigheter som sticker ut och erbjuder mer än vad marknaden kräver.

*Utveckla varje segment under ett eget varumärke och med en ledning med stor erfarenhet inom kundmålgruppen.

*Bygg hela verksamheten på en tydlig värdegrund som avspeglar sig i alla beslut.

NREPs resa började i en källarvåning i Köpenhamn. Mikkel Bülow-Lehnsby och Rasmus Nørgaard beslöt sig för att följa sin entreprenörsdröm och starta ett bolag utifrån en analys de trodde stenhårt på; Fastighetsbranschen är redo för förändring.

Svenske Rickard Dahlberg anslöt tidigt och tillsammans grundade de Nordic Real Estate Partners – NREP.

Pannordiskt koncept med logistik i centrum

– Mikkel och Rasmus hade idéen att resa kapital för en pannordisk plattform inom fastigheter. Och Rickard, som analyserat utvecklingen inom logistik i USA och Europa, såg en stark utvecklingspotential för logistikfastigheter i Sverige och Norden, berättar Stefan Wallander, VD på NREP Sverige.

Satsningen blev en stor framgång med logistiksegmentet som ryggrad. Fortfarande utgör logistikfastigheter den största delen inom NREP – under varumärket Logicenters utvecklar, äger och förvaltar bolaget nästan 1,7 miljoner kvadratmeter uthyrningsbar logistikyta i dagsläget.

NREP har sedan fortsatt att utifrån noggranna makroanalyser bygga vidare segment för segment.

Storinvesterade under bostadskrisen

– När bostadsmarknaden dippade 2007/08, med prisnedgångar på uppåt 20 procent, såg vi en möjlighet att förvärva stort till attraktiva och med goda framtidsutsikter. Förvärven gjordes framförallt i Köpenhamn men också på andra platser runt om i Norden, säger Stefan Wallander.

Handelsfastigheter fanns i portföljen fram tills för några år sedan.

– När vi då intervjuade våra hyresgäster inom handel om vad de ville ha för typer av lokaler och lösningar inom fem år, fick vi mest svaret ”vet inte”. Med den osäkerheten anande vi oråd och sålde av våra handelsfastigheter. Med den ökande e-handeln valde vi i stället att öka satsningen inom logistik, förklarar Stefan Wallander.

Satsning på samhällsfastigheter 2017

2017 ledde en analys av urbanisering och demografisk utveckling till en satsning på samhällsfastigheter och framförallt äldreboenden. NREP investerade primärt i nybyggnation för att säkerställa en god kvalitet på fastigheterna från grunden.

Idag drivs verksamheten under bolagets varumärke Altura, som utvecklar och förvaltar toppmoderna äldreboenden i en portfölj till ett värde av cirka sju miljarder kronor.

Överträffa marknadskraven

Inom varje segment har NREP satsat på att utveckla fastigheter som överträffar marknadens krav.

– Inom exempelvis logistik har vi sedan starten satsat på högre takhöjder, bättre golv och fler portar än marknadskraven. Vi ser långsiktigt på våra innehav och kundrelationer. En byggnad ska ha lång livslängd och när ett hyreskontrakt löper ut ska kunden känna att fastigheten fortfarande håller måttet och vilja förlänga avtalet, säger Stefan Wallander.

De självständiga team som skapats kring de flesta segmenten inom NREP har fått egna varumärken som profileras mot respektive marknad. Och till ledningen för varje verksamhet har man rekryterat personer som verkligen kan den aktuella kundvärlden.

Altura-chef med 25 år inom vård

– Till Altura, vår satsning inom äldreboenden, rekryterade vi till exempel Dorotea Stellmach som Sverigechef. Hon har 25 års erfarenhet inom vård och omsorg där hon arbetat som allt från sjuksköterska till regionansvarig på ett ledande privat omsorgsföretag, berättar Stefan Wallander.

– Det handlar ju om hur byggnaderna kan bidra till effektiv vård och ge förutsättningar för en lycklig ålderdom. Då krävs kompetens från vård och omsorg i ledningen.

Stefan Wallander menar också att kombinationen av olika kompetenser är en nyckel till hela NREPs framgång.

– Den gör inte bara att vi kan förstå våra kunder bättre, utan ger också en mångsidighet i våra analyser av omvärlden som leder vår utveckling totalt sett vidare i nya spår.

Stefan Wallander har själv en bakgrund i Kinnevik Stenbecksfären och flera i ledningen har annan bakgrund än fastighetssektorn.

Satsar inom hållbarhet och digitalisering

Även inom hållbarhet och digitalisering vill NREP ligga främst i ledet.

Nyligen lanserade NREP satsningen ’2150’, där man ska investera venturekapital i teknikbolag för att accelerera en hållbar omställning av den bebyggda miljön. En av de första investeringarna görs i cleantech-bolaget CarbonCure som strävar efter att reducera koldioxidutsläppen från betongproduktion med 500 miljoner ton per år till 2030.

Förra veckan gick Logicenters ut med att man fördubblar sin satsning på solcellanläggningar på taken till sina fastigheter. Målet för hela NREP är 100 procent förnybar elektricitet i verksamheten innan 2025.

Ytterligare en satsning var NREPs investering i Spacemaker som fokuserar på att använda ny teknik som baseras på artificiell intelligens (AI) med ambitionen att utveckla mer kundorienterade, effektiva och hållbara fastigheter.

Kontor ett av NREPs nya segment

Framåt kommer NREP att gå in i flera nya segment med stora investeringar.

– Vi har redan börjat en ny satsning inom kontor, främst i Danmark. Vi ser nya spännande utvecklingslinjer i segmentet och kommer att expandera i hela Norden. Inom samhällsfastigheter hade jag velat vara igång med trygghetsboenden, men det kommer, säger Stefan Wallander.

NREP brukar inte ha svårt att övertyga finansiärer. Bolagets fonder har imponerat under lång tid. I höstas reste NREP den största fastighetsfonden någonsin i Norden – den omslöt 20 miljarder kronor. I början av detta år restes en fond om nio miljarder och utan slutdatum, för att kunna ha ett ännu tydligare långsiktigt engagemang i investeringarna.

Roligare utan börsintroduktion

– Vi fortsätter att expandera på alla fronter, med hållbarhet och långsiktighet som ledstjärna, säger Stefan Wallander.

Och ordet börsintroduktion finns överhuvudtaget inte med i NREPs begreppsvärld.

– Vi har för tillfället helt enkelt för roligt på den privata marknaden, säger Stefan Wallander.

Av Jörgen Hallström

 

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se