Svefa: ”Negativt med hemliga bolagsaffärer"

Svefa: ”Negativt med hemliga bolagsaffärer"

Analys

16 februari 2021

Den svenska branschens transparens är en orsak till en stark internationell investeringsvilja. Men nu varnar Svefas analyschef för allt fler hemliga affärer.

I sin rapport om den svenska fastighetsmarknaden 2020 konstaterar Svefa att intresset från utländska investerare var mycket stort under året.

– Under 2020 har det varit fortsatt stort intresse från utländska investerare. Det amerikanska riskkapitalbolaget Blackstone är ett exempel på utländsk aktör som genomfört flera stora portföljaffärer under året. Den svenska fastighetsmarknaden är attraktiv med lågt ränteläge och låg inflation vilket har bidragit till att vi sett en press nedåt på avkastningskraven i många segment och därmed fått ett flertal rekordnoteringar 2020, säger Katrin Wallensjö, affärschef Svefa Analys.

Stort intresse för bostäder och logistik

I rapporten pekar Svefa även på det ökade internationella intresset för svenska bostäder. Bostäder utgjorde cirka 30 procent av den totala volymen 2020 jämfört med cirka 20 procent föregående år och är det segment som stärkts mest under 2020. En stor andel av affärerna i segmentet avser pågående eller planerade hyresrättsprojekt som förvärvats genom så kallad ”forward funding” eller ”forward purchase”. Intresset för just denna typ av objekt har lett till en fortsatt press på direktavkastningskraven även under 2020. Utvecklingen för bostadssegmentet har inte gått obemärkt förbi och har lett till ett kraftigt ökat intresse från utländska investerare för svensk fastighetsmarknad.

Även svenska logistikfastigheter har attraherat många internationella investerare.

– Logistik har lockat utländsk kapital. Där har vi ju sett en stark tillväxt, främst på grund av e-handelns frammarsch. Dessutom är det ett relativt lätt segment att förstå sig på som utländsk investerare. Vad gäller geografi är det såklart attraktivt med lägen längs våra stora transportleder men också den citynära logistiken blir allt intressantare, säger Katrin Wallensjö.

”Hemliga affärer en negativ trend”

Hon ser flera övergripande orsaker till att svensk fastighetsmarknad är intressant för utländska aktörer. Men hon ser också en potentiell hotbild.

– Sverige har en stabilitet både politiskt och finansiellt. Sedan har det svenska samhället inte stängt ner som man gjort i många andra länder, detta har gjort att svensk ekonomi inte är lika hårt drabbad av pandemin som i länder där man haft en hårdare linje. Det gör sannolikt att vi kommer ha en kortare återhämtningsperiod.

– Sedan präglas den svenska fastighetsmarknaden av en relativt hög transparens där marknadsinformation finns att tillgå och marknaden blir då analyserbar. Här ser vi dock en negativ trend – fler fastigheter säljs i bolagsform och fler affärer blir hemliga, säger Katrin Wallensjö.

Hon menar alltså att hemliga fastighetsaffärer blir allt vanligare och att detta utgör ett hot mot den transparens som präglat svensk fastighetsmarknad. Med minskad transparens blir det svårare för utländska aktörer att göra analyser. Och i förlängningen kan risken vara att de då avstår från vissa affärer eller väljer att investera mindre i Sverige och mer i andra länder.

Tyskar, amerikaner – och kanske kineser

Men Katrin Wallensjö menar ändå att svensk fastighetsmarknad sammantaget har en mycket stark position och tror på ett starkt 2021. Och hon hoppas på nya stora utländska investerare - kanske från till exempel Kina.

– Vi hoppas på nya spelare på den svenska fastighetsmarknaden, det vore spännande. Det är inte omöjligt alls då vi har ett gott finansiellt klimat. Vi möter en del nya spelare i vår roll som rådgivare, så vi får se vart det leder.

– Det är svårt att sia om nya länders intåg på den svenska fastighetsmarknaden men vi tror att vi kommer se fortsatta investeringar från tyska och amerikanska bolag. Kinesiska aktörer har ännu inte varit så aktiva, så det är inte omöjligt att vi kommer se några affärer med kinesiska investerare, säger Katrin Wallensjö.

Av Jörgen Hallström

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se