Previous Next

Strategi- och strukturaffärer: Storaktörerna tar position

Transaktion

17 augusti 2021

Den svenska fastighetsbranschen präglas allt mer av uppköp, Joint Ventures, strategiska samarbeten och korsvist ägande med ett fåtal storaktörer som spindlar i nätet. Tre av dem har under sommaren presenterat nya stora strategi- och strukturaffärer.

Den allra största affären står Rutger Arnhult och Castellum för genom det rekommenderade uppköpsbudet på Kungsleden.

Ilija Batljan och SBB har dels gått in som ny stor ägare i Arlandastad, dels startat samarbete med den industriella bostadstillverkaren Sizes som man också blir delägare i.

Och den skånske fastighetskungen Olof Andersson och Trianon lägger inom kort  ett uppköpsbud på Signatur Fastigheter efter att ha ökat ägandet till 45,8 procent och därmed överskridit gränsen för budplikt.

Castellum närmar sig Balder i värde

Arnhult, med sin bakgrund som toppanalytiker på Alfred Berg, Öhman Fondkommission och Handelsbanken, är en av dem som rört om mest i den svenska fastighetsbranschen under 2000-talet med tassarna i en lång rad grytor. Idag med ett allt tydligare fokus på Castellum där han efter en infekterad strid tog över ordförandeklubban.

Med sommarens uppköpsbud på Kungsleden tar Castellum på allvar upp kampen med Balder om tätpositionen på den svenska fastighetsmarknaden vad gäller noterade bolag. Samtidigt skaffar Arnhult en ny ledning till bolaget efter avgående VD Henrik Saxborn och avgående CFO Ulrika Danielsson.

Uppköpserbjudandet värderar per den 2 augusti varje aktie i Kungsleden till cirka 124,90 kronor och erbjudandets totala värde uppgår till cirka 26 860 miljoner kronor. 

Gösta Welandson (genom bolag), Ilija Batljan (genom bolag) och Olle Florén (direkt och genom bolag), vilka tillsammans äger cirka 26 procent av det utestående kapitalet och rösterna i Kungsleden, har ingått bindande åtaganden att acceptera erbjudandet.

Acceptfristen för erbjudandet beräknas starta omkring den 30 september 2021 och avslutas omkring den 29 oktober 2021.  

Genom uppköpet av Kungsleden kommer Castellum att ha ett fastighetsvärde om 157 miljarder kronor. Balders fastighetsvärde är dygt 163 miljarder.

Sammantaget bedöms sammanslagningen ge synergier som uppgår till 285 miljoner kronor per år.

Kungsledens Biljana Pehrsson och Ylva Sarby Westman blir VD respektive vice VD för det sammanslagna bolaget.

– Genom samgåendet med Kungsleden förstärker vi vår position som Nordens ledande noterade kommersiella fastighetsaktör med fokus på de mest intressanta tillväxtregionerna. Tillsammans skapar vi ett bolag med en väldiversifierad fastighetsportfölj, ett starkt kundfokus och en attraktiv projektutvecklingsportfölj. Fastighetsbranschen är inne i en förändringsfas där storlek tillsammans med hållbar och innovativ serviceutveckling spelar en allt större roll, säger Rutger Arnhult.

Nya vägar i SBB:s expansion

Forne s-politikern Ilija Batljan och SBB siktar också på att komma ikapp Balder vad gäller fastighetsvärde och har genomfört ett pärlband av stora affärer det senaste året. Idag är SBB:s fastighetsvärde knappt 117 miljarder kronor. 

SBB söker ständigt nya vägar för sin expansion och under sommaren presenterades två strategiska affärer. Dels genom delägande i och samarbete med industriella bostadsproducenten Sizes, dels genom intåget som ny stor ägare i Arlandastad.

I slutet av första halvåret uppgick  SBB:s byggrätts- och produktionsportfölj inklusive alla JV:n till cirka 59 000 lägenheter. 

”Tillsammans med sina intressebolag är SBB det europeiska bolaget med störst potential från framtida bostadsproduktion”, menar SBB i ett pressmeddelande.

Sommarens affär med industriella flerbostadshustillverkaren Sizes Works innebär att SBB blir delägare till 14 procent i bolaget och att man från och med 2023 ska uppföra 1 000 lägenheter per år tillsammans med Sizes. 348 lägenheter har redan beställts.

Husen byggs i en industrialiserad process i fabrik med en stomme av massivträ vilket ger en betydligt lägre klimatpåverkan jämfört med traditionella byggmetoder och husen kommer att ha en energianvändning som är cirka hälften av kravet i BBR vilket kommer att bidra till SBB:s hållbarhetsmål att vara klimatneutrala år 2030.

– Detta är en unik satsning där SBB tar ett stort samhällsansvar för både bostadsproduktionen, arbetsmarknaden och klimatet. Våra byggrätter finns i attraktiva områden i hela Sverige och det är nu tid att på allvar och i stor volym förädla marken, säger Ilija Batljan.

Drygt halv miljard i köpeskilling

När det gäller Arlandastad Group så gick SBB under sommaren in som ny 15-procentig ägare. SBB betalade säljaren Gelba 564 miljoner kronor för aktieposten, och finansierar hälften av köpeskillingen genom emission av 6 270 833 nya B-aktier med en teckningskurs om 45 kronor per aktie.

Arlandastad Group har ett fastighetsvärde om cirka sex miljarder kronor. Portföljen består av förvaltningsfastigheter och cirka 240 hektar mark kring Arlanda.

Bolaget har idag en byggrättsportfölj om cirka 1,2 miljoner kvadratmeter BTA, som är antagna eller ligger under antagande. Utöver detta finns ytterligare markreserver att detaljplanelägga.

SBB och Arlandastad Group har en överenskommelse som ger SBB möjlighet att till marknadsvärde (baserat på två oberoende värderingar) förvärva de samhällsfastigheter och hyresrätter som ska avyttras.

SBB och Arlandastad har också överenskommit om att starta ett JV-bolag för att utveckla större fastighetsprojekt i strategiska områden.

– Arlandastad Group och Per Taube som huvudägare har visat att de är en strategisk partner avseende utvecklingen kring Stockholm Arlanda och därmed större infrastrukturprojekt. SBB som Europas ledande ägare av social infrastruktur räknar med att bidra med ny infrastruktur samt fastighetsutvecklingskunnande för att ytterligare stärka såväl Stockholmsregionen samt andra strategiska platser, säger Ilija Batljan.

– Vi kommer att bredda verksamheten geografiskt med nya strategiska fastighetsprojekt där vi identifierar en stor förädlingspotential. Samarbetet med SBB som en av Europas ledande fastighetsaktörer skapar nya möjligheter och ger oss en flygande start, säger Per Taube, huvudägare av Arlandastad Group. 

Trianon stärker ledande position i Skåne

I södra Sverige tar tidigare grönsakshandlaren Olof Andersson och hans Trianon ett allt starkare grepp om den skånska fastighetsmarkanden.

Under sommaren - efter en stark Q2-rapport - ökade Trianon sitt ägande i den snabbväxande regionala kollegan Signatur Fastigheter till 45,8 procent och överkred därmed gärnsen för budplikt.

Senast sista dagarna i augusti kommer Trianon att offentliggöra sitt uppköpserbjudande. 

– Signatur Fastigheter är ett välskött bolag med fokus på bostads- och samhällsfastigheter och som huvudsakligen verkar på samma geografiska marknad som Trianon. Efter Signatur Fastigheters senaste förvärv uppgår deras fastighetsvärde till cirka 1,5 miljarder kronor. Genom detta förvärv ökar vi - med oförändrad finansiell ställning - vår andel till cirka 46 procent och därmed även vår intjäningsförmåga per aktie efter nyemissionen av B-aktier, konstaterar Olof Andersson.

Trianons fastighetsbestånd omfattar i dagsläget 84 fastigheter om 415 000 kvadratmeter i uthyrningsbar yta, fördelat på cirka 75 procent bostads- och samhällsfastigheter och 25 procent kontors- och handelsfastigheter. Fastighetsbeståndet har ett marknadsvärde på cirka 9,7 miljarder kronor. En bit från Balder, Castellum och SBB, men i ledande position ur ett skånskt perspektiv. En position som nu alltså lär stärkas ytterligare genom uppköp av Signatur.

Av Jörgen Hallström

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se