Stefan Attefall: "Politiken värre än Corona"

Stefan Attefall: "Politiken värre än Corona"

Krönika

3 juli 2020

Vilka effekter får corona-pandemin på bostadsmarknaden? Det frågar sig Stefan Attefall i veckans gästkrönika.

Av det vi vet hittills ganska måttliga. Något sjunkande bostadsrättspriser som i viss mån hämmar nyproduktionen, vilket i sig är allvarligt nog eftersom bostadsbyggandet är lägre än behoven. I övrigt ganska små effekter.

Den stora effekten drabbar fastighetsbolagen som har betydande inslag av hotell, kontor, restaurang, detaljhandel etc. Hur stor dessa effekter avgörs nog de närmaste månaderna när vi ser om pandemin lägger sig eller blossar upp igen.

Får pandemin stora skadeverkningar på den reala ekonomin i form av stigande arbetslöshet och sämre tillväxt kommer effekterna bli större. Men även här bedömer jag effekterna på bostadsmarknaden ändå relativt måttliga. Värre för övriga fastighetsbolag. En sak vet vi säkert; räntorna kommer att bli fortsatt låga framöver.

Så skulle man enkelt kunna sammanfatta riskanalysen av corona-pandemins effekter på bostadssektorn.

Är då risken att investera i bostadsmarknaden liten?

Nja. Marknadsrisken är mycket liten om man bygger och köper bostäder hyfsat centralt i tillväxtorter till rimliga priser. Bostadsbristen, demografiska utvecklingen, ränteutvecklingen och reallöneökningar talar för det. Nya dyra hyres- och bostadsrätter i fel lägen kan få svårt att finna sina hyresgäster och köpare.

Men den största risken hushållen och investerare (som kollektiv) har att bedöma är inte utvecklingen av corona-pandemin, räntorna, konjunkturen eller reallönerna. Det är politiken.

Tänk efter historiskt. På 1960-talets slut släppte politikerna bostadsrättsmarknaden fri vilket bäddat för de kraftiga prisuppgångarna sedan dess.

På 1970-talet drev inflation och ränteavdrag i kombination med höga marginalskatter upp bostadspriser och ”amorterade” lånen för husägare. Subventioner till det hyrda beståndet ökade.

På 1980-talet ledde devalveringar och frisläppandet av kreditgivningen att inflationen tog fart. Bostadssubventionerna ökade samtidigt som politikerna via den ”underbara natten” plötsligt sänkte marginalskatterna och därmed ränteavdragens värde.

1990-talets ekonomiska kris späddes kraftigt på av skattereformens tajming och utformning. Stora skattesänkningar på arbete finansierades av kraftigt höjda skatter på boende och byggande. Fastighetsskatten infördes. Bostadssubventionerna avvecklades. Hyrorna steg med 40 procent. Bostadsbidragen försämrades kraftigt.

På 2000-talet tilltog omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter. Den statliga fastighetsskatten avskaffades och investeringsbidragen för byggande av hyresrätter har kommit och gått. Sedan 2010 har en rad kreditrestriktioner införts. Och nu ska fri hyressättning för nyproduktion införas.

Detta är en exposé över olika politiska beslut som direkt och indirekt påverkat ekonomin för hushållen och den som investerat i bostäder. Ibland har fastighetsägare gynnats, ibland har hushållens ekonomi skakats om i sina grundvalar. Ibland har effekterna kommit som en blixt från en klar himmel, ibland har dess stora konsekvenser kommit över tid. Men i jämförelse med konjunkturens svängningar blir slutsatsen att politiken är den största osäkerhets- och riskfaktorn.

I Januariavtalet står det: ”En omfattande skattereform genomförs som ska … minska hushållens skuldsättning och bidra till att förbättra bostadsmarknadens funktionssätt...”

Om detta förverkligas gäller det att se upp. Då kommer alla politiker lista alla skatter de vill sänka på arbete och företagande, och sedan får finansdepartementets tjänstemän i uppdrag att ta fram finansieringsförslag. Då kommer ränteavdragen för hushållen avskaffas, paketeringsutredningens förslag dammas av, företagens möjligheter att dra av räntor kraftigt begränsas, fastighetsskatten återinföras, momsen höjs och läggs på hyror med flera varor/tjänster, bankernas kostnader för att låna ut pengar ökar, osv.

Förhoppningsvis har corona-pandemin kastat om den politiska dagordningen så att ambitionerna med en skattereform lagts på hyllan.

Av Stefan Attefall, strategisk rådgivare, fd. bostadsminister

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se