”Stödköp av obligationer kan leda till osunda affärer” Ulrika Danielsson, finanschef på Castellum, ser en risk för osunda fastighetsköp och projekt som följd av riksbankers stödköp av obligationer.

”Stödköp av obligationer kan leda till osunda affärer”

Ekonomi

23 mars 2021

Louis Landeman, Danske Bank, menar att Riksbankens stödköp av företagsobligationer bidrar till en fastighetsbubbla. Castellums finanschef ser en risk för osunda affärrer.

Det är i en krönika i tidningen Affärsvärlden som Louis Landeman, chef för kreditanalys på Danske Bank,  för fram sina farhågor om en fastighetsbubbla till följd av stödköp av obligationer.

Marcus Hansson, finanschef på Balder, tror inte på denna tes. Ulrika Danielsson, finanschef på Castellum, ser en risk för osunda fastighetsköp och projekt som följd av riksbankers stödköp av obligationer. Hon menar dock att ECB:s aktiviteter högst troligt haft ännu större påverkan på vissa svenska fastighetsbolags obligationsfinansiering än Riksbankens köp.

Stödprogram på 700 miljarder

”I ett försök att motverka pandemins effekt på ekonomin har världens centralbanker och regeringar i rekordfart lanserat massiva stödpaket”, konstaterar Landeman i sin krönika.

Under 2020 ökade Riksbanken sitt stödköpsprogram av obligationer till hela 700 miljarder kronor. Utöver detta införde Riksbanken möjligheten för svenska banker att låna upp till 500 miljarder kronor mot säkerhet för att stimulera deras utlåning till svenska företag.

Fastighetssektorn står för 40 procent

”Precis som för de svenska bankerna är den kommersiella fastighetssektorn den största sektorn på den svenska företagsobligationsmarknaden. Av den totala utestående volymen företagsobligationer i Sverige utgör fastighetssektorn mer än 40 procent. Det är på så vis naturligt att en stor del av de obligationer som Riksbanken köpt hittills är just inom fastighetssektorn. Av de obligationer som stödköpts av Riksbanken fram till årsskiftet var hela 56 procent obligationer utgivna av svenska fastighetsbolag”, skriver Landeman och fortsätter:

”När bankerna har tvingats begränsa sin sektorexponering mot fastigheter på grund av dess koncentrationsrisk har kapitalmarknaden via bland annat företagsobligationer utgjort en extra finansieringskälla som möjliggjort ytterligare expansion. Denna utveckling är nu Riksbanken genom sina stödköp med och bidrar till. Det här pågår samtidigt som både Riksbanken och Finansinspektionen i sina finansiella stabilitetsrapporter varnar för den exponeringsrisk som den kommersiella fastighetsmarknaden utgör i det svenska finansiella systemet”.

Risk för fastighetsbubbla 

Landeman menar att det är just under kristider som marknader testas: ”Vid kraftiga prisfall tvingas just de investerare och de bolag som tagit mest risk att ta förluster. Om den här marknadsdynamiken sätts ur spel genom statliga interventioner kan på sikt ett osunt riskbeteende byggas upp, och inflaterade tillgångsvärderingar skapas. Det är en stor risk att Riksbanken genom sina fortsatta stödköp av företagsobligationer är med och bygger upp den fastighetsbubbla som man är oroad över”.

Olika synpunkter från Balder och Castellum

Balders finanschef Marcus Hansson ser inte den risk som Landeman målar upp.

– Nej, jag tror inte det. Riksbanken köper inte i primärmarknaden. Det vill säga de köper aldrig när vi emitterar utan enbart i andrahandsmarknaden, säger Marcus Hansson.

Castellums finanschef Ulrika Danielsson håller delvis med Landeman, men menar att ECBs obligationsköp påverkar mer än Riksbankens:

– Att Riksbanken – och övriga centralbanker – har haft en extremt lätt penningpolitik på senare år, vilket för övrigt verkar gälla fortsatt framöver enligt deras kommunikation, har självklart gynnat finansieringskostnaden och därmed ökat betalaningskapaciteten för fastighetstillgångar. Och det har i sin tur har påverkat prisbilden uppåt. Att Riksbanken över huvud taget köper obligationer, oavsett om de emitteras av staten, bostadsinstitut eller företag, kan dock förväntas ge spridningseffekter även till företag vars obligationer inte är föremål för köp från Riksbanken - det är ju normalt ett ”relativspel” där skillnaden mellan olika värdepapper tenderar avgöra intresse för olika aktörer att köpa eller inte.

"Risk för osunda färvärv och projekt"

 

Ulrika Danielsson menar att effekten av Riksbankens agerande är svår att bedöma vad gäller fastighetssektorn.

– Påverkan av Riksbankens köp av just fastighetsobligationer är i skrivande stund svårt att konkret utläsa eftersom det inte finns någon motsvarande ”referensgrupp” att göra adekvat jämförelse emot. Men vi kan ju dock förmoda att det åtminstone inte varit negativt för fastighetsbolags upplåningssituation, vilket i förlängningen kan leda till ökad risk för fastighetsförvärv/projekt som långsiktigt är mindre sunda.

– Värt att nämna är ju det faktum att ECB explicit köper obligationer utgivna av emittenter inom Euro-området, vilket har gett en konkret kostnadsfördel på ett mer avläsbart sätt än Riksbankens köp av olika obligationer. Förenklat kan sägas att ECB:s aktiviteter högst troligt haft ännu större påverkan till dags dato på vissa svenska fastighetsbolags obligationsfinansiering än Riksbankens köp, säger Ulrika Danielsson.

Av Jörgen Hallström

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se