Så mycket ökar taxeringsvärdet Foto: Pixabay

Så mycket ökar taxeringsvärdet

Krönika

4 december 2018

Pwc:s skatteexperter Thomas Alemendal och Per-Erik Waller skriver om det nya taxeringsvärdet.

Krönikan är tidigare publicerad i World in Property magasin #4 november 2018.

Just nu pågår den allmänna fastighetstaxeringen 2019 – samtliga hyreshus, industrifastigheter och elproduktionsenheter ska åsättas nya taxeringsvärden. Skatteverket har även aviserat särskild granskning av specialenheter i samband med taxeringen.

Fastighetstaxering och fastighetsskatt får allt större betydelse, inte bara för fastighetsägare och hyresgäster utan även för Skatteverket, vilket löpande flyttar fram positionerna i samband med en skattebas som inte flyttar utomlands – fastigheter.

Kraftigt höjda taxeringsvärden

Många fastigheter kommer att få kraftigt höjda taxeringsvärden i samband med taxeringen 2019. Taxeringsvärdena för hyreshus ökar, enligt Skatteverket, med i genomsnitt 23 % sett över hela landet. I mer attraktiva områden har vi noterat att det inte är ovanligt att taxeringsvärdet ökar med 45 - 60 %. När det gäller industrifastigheter är många höjningar betydligt större än så, i vissa fall kan ökningen uppgå till 150 % eller mer.

De kraftigt ökande taxeringsvärdena har huvudsakligen sin grund i de senaste årens högkonjunktur och den värdeökning på fastigheter som präglat banschen under flera år. I samband med årets taxering ska de senaste tre årens värdeökning på hyreshus avspeglas i nya taxeringsvärden. Det är sex år sedan industrifastigheter värderades senast. Värdeuppgången på fastigheter under dessa år får nu genomslag i nya taxeringsvärden.

Hur påverkas värdet på fastigheter?

Det är varken oväntat eller orimligt med höjda taxeringsvärden. Med stark efterfrågan från investerarmarknaden och utvecklingen i tillväxtregioner under senare år har vi ingen anledning att ifrågasätta de generella slutsatserna i Skatteverkets analys av fastighetsmarknaden, värdet på fasigheter har stigit.

Vad som kan bli problematiskt är att fastighetsskatten ökar på motsvarande sätt som taxeringvärdena. Den totala hyra, inklusive fastighetsskatt, som en hyresgäst kan betala begränsas av intäkterna från den verksamhet som hyresgästen bedriver. Det finns en gräns för hur hög hyra en viss hyresgäst kan bära. Om hyresgästernas verksamheter och lönsamhet utvecklas långsammare än fastighetsvärdena, säg i takt med genomsnittlig BNP-utveckling, kommer betalningsutrymmet för hyra att i allt högre grad utgöras av fastighetsskatt. Det innebär att en allt mindre del av totalhyran kommer utgöras av lokalhyra, fastighetsskatten äter upp marginalen och minskar lönsamheten i fastigheten.

Skatteverket har, som nämts ovan, beräknat att ökningen av taxeringsvärdet för hyreshus i genomsnitt uppgår till 23 procent sedan föregående taxeringstillfälle. Ökningen motsvarar drygt 7 procent per år vilket är betydligt högre än BNP-utvecklingen under perioden. Vår bedömning är att hyresgäster i högre omfattning än tidigare kommer att börja diskutera och ifrågasätta hyrestillägg för fastighetsskatt. Särskilt i byggnader med blandad användning och stor variation i hyresnivåer torde den vanliga förekommande fördelningsgrunden av fastighetsskatt baserat på lokalarea komma att utmanas. För moderna lokaler i attraktiva centrala lägen i Stockholm kommer fastighetsskatten kunna uppgå till 1 000 kr/kvm eller mer i samband med den nya fastighetstaxeringen. Fastighetsskatten utgör därmed en ansenlig del av hyran för dessa lokaler.

Ökat intresse i samband med förväv

Många fastighetsägare har uppmärksammat att fastighetsskatten tar en allt större del av hyresutrymmet och att det i vissa fall kan finnas begränsade möjligheter att vidarefakturera hela fastighetsskatten till hyresgästerna. Detta har medfört att vi har sett ett ökat intresse för fastighetstaxering i samband med förvärv. Vi ombeds allt oftare att beräkna framtida fastighetsskatt i syfte att bedöma avkastningen på en fastighet. En minskad marginal kan få betydelse för hur mycket en investerare är beredd att betala för den aktuella fastigheten.

Efterfrågan höjer taxeringsvärdet

Även om hyrorna, särskilt i attraktiva områden, har stigit under de senaste åren så kan det antas att det inte är direktavkastningen på lokaler som har drivit upp värdet på fastigheter. Det tycks snarare vara den stora efterfrågan från investerarmarknaden i en lågräntemiljö, där även relativt lågavkastande fastigheter blir lönsamma som driver upp värdena.

Detta återspeglas i Skatteverkets värderingsmodell vid fastighetstaxeringen. I många fall har fastigheternas byggnadsvärde stigit med 2 – 3 % medan markvärdet stigit med 40 – 45 %. Detta är en effekt av Skatteverkets värderingsmodell där byggnadsvärdet baserar sig på byggnadens avkastning samtidigt som det totala taxeringsvärdet ska motsvara 75 % av fastighetens marknadsvärde. Följden av detta är att byggnadsvärdet ökar i begränsad omfattning medan värdeuppgången på grund av efterfrågan avspeglas i höjningen av markvärdet.

Minskade avskrivningsunderlag

I samband med förvärv av fastigheter ska anskaffningsutgiften för fastigheten fördelas på mark och byggnad i samma relation som värdet förhåller sig mellan mark och byggnad i fastighetstaxeringen. Fördelningen av värdeökningen enligt Skatteverkets värderingsmodell, där markvärdet stiger betydligt mer än byggnadsvärdet, medför att byggnadens andel av det totala taxeringsvärdet för en fastighet minskar i samband med taxeringen 2019. Detta medför i sin tur att den del av anskaffningsutgiften som fördelas till byggnad och därmed blir skattemässigt avdragsgill minskar till förmån för mark som inte är är skattemässigt avdragsgill.

Effekten av det ovanstående kan i vissa fall innebära att en fastighet som säljs ut ur ett bolag kan få ett lägre avskrivningsunderlag än vad den hade inan förvärvet. Detta kan medföra ett ökat incitament till att sälja ut fastigheter ur bolag och ”avpaketera” dem innan årsskiftet.

Hur kan man jobba med taxeringsvärdet?

Mot bakgrund av fastighetsskattens ökade betydelse tvingas fastighetsägarna arbeta mer aktivt med fastighetstaxeringen för att säkerställa att att taxeringsvärdena är korrekta. Enligt vår erfarenhet är det förvånansvärt ofta fel på taxeringsvärdena – inte sällan till fastighetsägarens nackdel. Detta innebär att en fastighetsägare som går igenom sitt innehav ofta har goda möjligheter att få tilbaka fastighetsskatt från tidigare år där man erlagt för mycket fastighetsskatt.

De vanligaste felen i samband med fastighetstaxeringen är sådant som kan tyckas lite förvånande för många förvaltare eller fastighetsägare. Det rör sig ofta om att fastighetsägaren rapporterat fel ytor, fel hyra eller att man inte har yrkat på nedsättning för säregna förhållanden. Orsaken till att det blir fel är ofta brist på försåelse för vad det är som Skatteverket efterfrågar.

När det gäller markvärdet baseras det på ”BTA ovan mark”. Det händer dock att fastighetsägare rapporterar ytor som ligger under mark, särskilt i samband med souterränglägen. Ett annat vanligt fel är då fastighetsägaren tillämpar Skatteverkets schablon, LOA ovan mark x 1,2,. Verklig BTA ovan mark kan ofta vara betydligt mindre.

När det gäller hyra rapporterar många fastighetsägare den hyra som framgår av hyresgästlistan utan att rensa den från sådant som inte ska ingå i deklarationen. Det kan röra sig om olika tillägg för nyttigheter som el, bredband och annat som inte utgör lokalhyra, momskompensation eller avbetalning på hyresgästanpassningar.

När det gäller nedsättningar av fastighetens taxeringsvärde på grund av säregna förhållanden så gäller det att identifiera vad det är som medför att en fastighet är mindre värd än andra fastigheter i närområdet och med hur mycket denna omständighet påverkar marknadsvärdet på fastigheten. Är den bebyggd med något som avkastar mindre än kontor och butiker? Finns det konstruktionsfel som måste åtgärdas? Är byggnaden helt eller delvis tomställd för ombyggnation? Finns den mark på industrifastighet som inte nyttjas i verksamheten?

En hållbar fastighetskatt?

Även om fastighetsägare arbetar proaktivt med fastighetstaxeringen så finns det en risk för att fastighetsskatten ökar mer än vad som är möjligt att ta ut i ökad hyra. Detta kommer i förlängningen att innebära en minskad avkastning på fastigheter. Med allt lägre avkastningskrav blir marginalerna mindre. Fastighetsskatten ska alltid betalas oavsett förvaltningsresultatet. Vad händer om/när konjunkturen viker.

Av Thomas Almendal och Per-Erik Waller, PwC

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se