Är det hyra? – Nyttjanderättslagstiftningen är ett snårigt rättsområde och domstolarna har meddelat flertalet undantag till de huvudregler som finns, skriver Helena Bjälkemo och Sara Öhrlund på AG Advokat

Är det hyra?

Krönika

20 maj 2021

Olika nyttjanderättsformer kan förväxlas, vilket riskerar få negativa konsekvenser för avtalsparterna då rättsreglerna skiljer sig åt i flera avseenden. Det skriver jurister på AG Advokat i sin krönika.

Hyra är den vanligaste nyttjanderättsformen. I vissa situationer kan det dock vara svårt att avgöra om hyra är vad som faktiskt föreligger. Det är inte ovanligt att de olika nyttjanderättsformerna förväxlas, vilket riskerar få negativa konsekvenser för avtalsparterna då rättsreglerna skiljer sig åt i flera avseenden.

Om själva rätten att nyttja en yta är av underordnad betydelse, kan även en avgränsning mot andra avtalsformer än nyttjanderätt aktualiseras (till exempel förvaringsavtal där det huvudsakliga är omsorgsplikten). För de flesta nyttjanderätterna finns tvingande regler till förmån för nyttjanderättshavaren.

Som part i ett avtal är det därför viktigt att klargöra nyttjanderättens karaktär. En fastighetsägare vill till exempel ogärna överraskas av att en uppsägning till avtalstidens slut resulterar i skadestånd och anstånd med avflyttning till förmån för nyttjanderättshavaren.

För att definiera en nyttjanderätt så krävs kunskap om vilka kriterier som är avgörande, samt tillämpbara undantag.

Utöver hyra finns bland annat arrende, allmän nyttjanderätt, servitut och tomträtt.

I det följande ges en kortfattad översikt över de nyttjanderättsformer som oftast förekommer, samt en fingervisning av hur svår bedömningen kan bli vid gränsfall.

Hyra

Vad är hyra? Definitionen framgår av första paragrafen i hyreslagen (12 kap. jordabalken): det ska finnas ett avtal genom vilket hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning.

Nyttjanderätten måste dessutom vara exklusiv för hyresgästen, innebärande att hyresobjektet ska vara avgränsat och endast hyresgästen ska ha tillgång till utrymmet.

Ett coworkingavtal kan därför beroende på medlemskapets utformning både falla in under och utanför hyreslagens regler.

Hyresavtalet kan vara muntligt eller skriftligt.

Begreppet hus innebär att utrymmet bör ha tak och väggar, samt inte vara alltför lätt att flytta på (till exempel stå på hjul). En carport har till exempel inte fyra väggar och klassas därför inte som hus. Ett garage är däremot ett hus och upplåtelse av en parkeringsplats i garage kan således vara hyra.

Nyttjande mot ersättning innebär att det ska utgå någon form av betalning för upplåtelsen, antingen med pengar eller i natura (till exempel genom en arbetsprestation).

Arrende

Arrende föreligger då en fastighetsägare upplåter huvudsakligen mark (jord eller vatten) till nyttjande. Arrendeavtalet kan även innefatta byggnad och bostad, förutsatt att marken är det reella objektet för upplåtelsen.

Det finns fyra olika former av arrendeavtal: jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Arrendeavtalet kräver skriftlig form (utom vid lägenhetsarrende) och ersättning måste utgå för upplåtelsen, annars är det inte fråga om arrende.

Exempel på arrenden är parkeringsplats utomhus och idrottsplats.

Allmän nyttjanderätt

En allmän nyttjanderätt är en upplåtelse som inte är hyra, arrende, servitut och tomträtt. Detta innebär att om det brister i något rekvisit för de nyss nämnda upplåtelseformerna (till exempel att nyttjanderättshavaren inte får full besittning till objektet eller att ingen ersättning utgår för upplåtelsen), så föreligger en allmän nyttjanderätt.

Exempel på allmänna nyttjanderätter är en rätt att avverka skog på annans mark och en rätt att nyttja annans mark för naturupplevelser. Lagstiftningen är mycket knapphändig på detta område (7 kap. JB) och om parterna inte avtalat om en viss företeelse, får man falla tillbaka på allmänna kontraktsrättsliga principer för att avgöra vad som ska gälla.

Svåra gränsdragningar

Parterna kan inte själva bestämma vilken avtalsform en upplåtelse ska vara, utan det är avtalets faktiska innehåll som blir avgörande. Så länge parterna är överens om vad som gäller så blir det oftast inte något problem, men uppstår frågetecken och parterna är oense – så riskerar det att bli domstol som får avgöra vilka rättsregler som är tillämpbara.

En del områden skiljer sig som sagt väsentligt åt mellan upplåtelseformerna, för att nämna några: reglerna om upplåtelsetid och uppsägningstid, besittningsskydd och formaliakrav vid avstående från besittningsskydd samt reglerna om skadestånd på grund av misskötsel.

I syfte att undvika kostsamma och utdragna tvister är det bättre att redan från början tillämpa rätt avtalsform för upplåtelsen.

Avslutningsvis

Nyttjanderättslagstiftningen är ett snårigt rättsområde och domstolarna har meddelat flertalet undantag till de huvudregler som finns.

Det krävs därför ofta goda juridiska kunskaper i ämnet för att besvara de frågeställningar som dyker upp.

Vi som arbetar vid AG Advokat har gedigen erfarenhet i både den allmänna och speciella fastighetsrätten. Tveka inte att kontakta oss vid behov!

Av Helena Bjälkemo, partner och advokat, AG Advokat & Sara Öhrlund, biträdande jurist, AG Advokat

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se