Är det dags för en ny hyreslag?
Erika Nettrander, ansvarig Real Estate Legal, PwC Sverige.

Är det dags för en ny hyreslag?

Krönika

30 november 2023

Erika Nettrander, ansvarig Real Estate Legal, PwC Sverige, skriver i sin krönika om hyreslagen och om hur det efterfrågas flexiblare lösningar som lagen inte är anpassad för.

I min roll som legal rådgivare biträder jag löpande kunder i frågor om kommersiella hyresavtal. Regleringen avseende hyra återfinns i jordabalkens tolfte kapitel, det kapitlet som i dagligt tal kallas hyreslagen. Jag slås allt oftare av tanken om inte hyreslagen, som primärt är från 1971 och har passerat sin femtioårsdag, är i behov av en reform.

Jag skulle vilja påstå att Sverige generellt är bra på att lagstifta om det mesta, göra en allmän översyn med jämna mellanrum och uppdatera lagar vid behov. Exempelvis trädde en ny konsumentköplag i kraft 2022, vilken ersatte tidigare lag från 1990 och 2017 kom en ny kommunallag som ersatte den gamla från 1991.

Visst har vissa anpassningar skett i hyreslagen, de mesta rör dock bostads-lägenheter och det är kanske i den delen som hyreslagen fyller sin största funktion; som en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen i förhållande till hyresvärden, men hyreslagen gäller även i kommersiella förhållanden. Enligt hyreslagens terminologi avser begreppet lägenhet inte enbart bostadslägenhet utan även lokal.

Regeringen beslutade den 20 juli 2006 att tillkalla en särskild utredare för att se över reglerna i 12 kap. jordabalken och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen i övrigt. Utredningen, som antog namnet Hyreslagsutredningen, överlämnade i april 2009 slutbetänkandet Moderna hyreslagar (SOU 2009:35) till regeringen. Hyreslagsutredningen presenterade förslag på två nya lagar – bostadshyreslagen och lokalhyreslagen. Förslagen ledde, som vi vet, inte till någon ny lagstiftning och utan att gå in på lagförslagen i detalj kan konstateras att utredningens främsta avsikt var att förenkla språket och strukturen genom att t.ex. föra in rubriker, istället för att skriva om innehållet i sak. Utredningen konstaterade att hyreslagstiftningen framstår som svårtillgänglig eftersom det i hyreslagen finns över nittio paragrafer och att många av dem i jämförelse med dagens metod att utforma lagtext är ovanligt långa.

I affärslivet är vi jurister i och för sig vana att arbeta med gammal lagstiftning. Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, avtalslagen, har överlevt sedan 1916. Avtalslagen används dock på ett annat sätt än hyreslagens detaljerade bestämmelser och med beaktande av samhällsutvecklingen de senaste femtio åren finns det fallgropar och risker i hyreslagen som inte alltid samspelar med dagens önskemål från både fastighetsägare och hyresgäster.

Jag upplever allt oftare att kunder efterfrågar flexiblare lösningar som hyreslagen inte är anpassad för. Visserligen är utgångspunkten avtalsfrihet i affärslivet, men tvingande lagstiftning, som den som återfinns i hyreslagen, leder många gånger ändå till en osäkerhetsfaktor parterna emellan. Detta eftersom part till vars förmån lagstiftningen gäller kan välja att åberopa lagen även när något annat avtalats. En hyresgäst kan således t.ex. gå med på vissa villkor i ett hyresavtal, men ändå åberopa skyddslagstiftningen i hyreslagen i slutändan. Detta gör att man alltid behöver lyfta dessa lagregler i samband med rådgivning avseende kommersiella hyresavtal.

I efterspelet av Covid19-pandemin har önskemål om flexiblare hyresavtal ökat. I årets upplaga av Emerging Trends in Real Estate, rapporten som PwC tillsammans med ULI, Urban Land Institute, varje år tar fram, lyfts flexiblare hyresavtal som en trend av nyckelpersoner i fastighetsbranschen. Det åsyftas då flexiblare lösningar på ett generellt plan då flexibilitet inte bara är synonymt med en kortare hyrestid. Flexiblare hyresavtal är också en möjliggörare och väg framåt för ett hållbarare samhälle. Genom att t.ex. lokaler används för olika ändamål olika tider på dygnet och delas av olika hyresgäster möjliggörs delningsekonomin och ESG-perspektiv beaktas.

Den vikande transaktionsmarknaden har också medfört att fastighetsägare som endast ägt lokaler för eget bruk att nyttja i sin verksamhet har tagit in externa hyresgäster vid omlokalisering av verksamheten i avvaktan på att hitta en köpare av fastigheten till ett pris som är i ”rätt” nivå. Om det är objekt som bäst lämpar sig att säljas tomställda till köpare som avser nyttja objekten i egen verksamhet är hyreslagens regler om indirekt besittningsskydd snåriga.

Behövs då en reform? Trots vissa brister i hyreslagen verkar den kommersiella hyresmarknaden fungera väldigt bra. Om fastighetsägare ibland har kritiserats för att de var sena att haka på digitaliseringsvågen har de varit desto mer kreativa och framåtblickande när de ingått avtal med sina hyresgäster och framför allt varit lösningsfokuserade när det uppstått meningsskiljaktigheter parterna emellan. Även om lagstiftningen hade kunnat moderniseras för att anpassas till en mer modern hyresmarknad och därmed öka förutsebarheten i flexibla och kombinerade hyresavtal får den ändå sägas fylla sitt syfte genom att fungera som ett beprövat ramverk med de skyddsregler för hyresgästen som en hyresvärd ändå har att förhålla sig till. Jag skulle vilja påstå att en engagerad, kunnig, lösningsfokuserad och kreativ bransch i kombination med andra nytänkande aktörer, som från sidan har gett sig in i fastighetsbranschen, på olika sätt har skapat en härlig dynamik som driver utvecklingen framåt utan lagstiftarens hjälp. Det är nog också därför inga höga röster om lagändring höjs. Jag tänker inte heller höja någon sådan röst eftersom nytänkande och kreativitet är en av de saker som gör juristyrket så roligt!

World in Property

World in Property
redaktionen@worldinproperty.se