Previous Next

Kuylenstierna, Rost och Wiman om framtidens bostäder

Bostäder

27 december 2021

Hur blir framtidens bostäder och bostadsmarknad? Och vad är viktigast att fokusera på i nuläget som fastighetsaktör inom segmentet? World in Property har ställt sju nyckelfrågor till tre ledande branschpersoner.

De tre som vi ställt frågorna till är:

*Joachim Kuylenstierna, Fastators grundare och tidigare VD – nu utvecklingsansvarig inom bolaget som bland annat vill väcka liv i mindre och medelstora orters stadskärnor.

*Knut Rost, VD på Diös som satsar på sina så kallade 15-minutersstäder i mellersta och norra Sverige.

*Linda Wiman, affärsutvecklingschef bostad på Atrium Ljungberg som utvecklar blandade stadsmiljöer för att möta nutids- och framtidsmänniskans behov.

1.Vad ser du som den allra viktigaste frågan då det gäller utformningen och försörjningen av framtidens bostäder och bostadsområden?

Joachim Kuylenstierna (JK):

– I Sverige hör bostäder och politik mer ihop än arkitektur och bostäder. Tyvärr. Det finns många goda idéer med långsiktigt tänkande hos flertalet arkitekter, men politiken styr. Det viktiga är att miljöerna inte bara innehåller bostäder, men där krävs långsiktigt tänkande. Att bygga ett hus med inslag av handel, restaurang är svårare än man tror. Det är lättare att bygga där redan folket och infrastrukturen finns.

Knut Rost (KR):

– Klokt! Jag är övertygad om att framtidens boendemiljöer mår bäst av att blanda. Blanda bostäder, arbetsplatser och urban service. I dessa områden kommer man dessutom att se bäst attraktivitet och prisutveckling, vilket gör att fler exploatörer och andra dras dit. Bygg där det redan är hårdgjort och på höjden, det är det mest hållbara. Risken är alltid då politikerna styr att produkten blir för ensidig. Detta sker då bidrag ges för kortsiktigt.

Linda Wiman (LW):

– Ja, det blir allt viktigare att skapa ett innehåll och erbjudande som sträcker sig utanför själva bostaden. Ett stadsliv där människor som bor, verkar eller besöker platsen, trivs, känner trygghet och är i ett sammanhang man vill vara en del av. För att lyckas krävs en bred samverkan mellan olika aktörer såsom service, handel, kultur, kommunen och andra fastighetsutvecklare på platsen. Fastighetsägarnas roll blir att sammanföra och initiera samarbeten - en kurator på platsen.

2. Hur kommer bostadsmarknaden att utvecklas med tanke på utvecklingslinjer och trender vad gäller arbetsliv, livsstil och demografi?

LW:

– Städer kommer fortsatt ha hög attraktionskraft. Särskilt närområden blir mer attraktiva, där olika platser kommer att kunna attrahera olika livsstilar. Ett ökat intresse för kvaliteter kring bostaden såsom natur, service och sociala uterum har blivit tydligare. Intresset för mindre städer runt större städer kan också öka i och med bättre kommunikation, digitalisering och mer lokala kontorshubbar. Jag tror fortsatt på kraften i att träffas fysiskt, det är tillsammans vi åstadkommer mest. I stället för att arbeta hemma kommer vi föredra kontoret och lokala alternativa kontorshubbar som ett komplement. Fler kommer fundera kring alternativa boendeformer med tanke på ökad flexibilitet.

JK:

– Det kommer självklart bli en explosion av bostadsbyggande där industrier växer. Det är också viktigt att inse vilken typ av människor bostäderna ska locka. Idag är industrifolk i nyetableringar i huvudsak ingenjörer. De har höga löne- och boendekrav. Men jag är rädd för att istället för att låta bostaden bli en del av lockelsen, så blir bostaden bara en form av inkvartering. Snabbt byggda barackliknande hus nära nyetableringarna, istället för långsiktiga stadsplaneringar.

– Man bör också komma ihåg att detta gjorts förr, alltså byggande för inkvartering, och när industrier ändras gapar boenden tomma. I vissa fall, framförallt i Norrland så har det t.o.m. rivits bostadshus. Men hade de rivits om de varit arkitektoniskt fina och vackert belägna vid en insjö? Troligen inte! Om vi sedan ser på Corona-effekten vad gäller boende och livsstil så är det för tidigt att säga. Vi är ju trots allt flockdjur, så att jobba hemma är för många inte en önskan.

KR:

– Våra mellanstora städer med universitet och en ”grön investeringsvilja” kommer att få en rejäl renässans av flera anledningar; Livet är lättare avseende infrastruktur och tillgänglighet, bostäder kostar mindre och att finna en hyresrättsbostad är möjligt. Investeringsviljan inom ”den gröna industrin” ger jobb som i sin tur skapar andra jobb inom servicenäring, urban service, administration mm. Fler och fler gör ett aktivt livsstilsval och därmed är svenska mellanstora städer med ambitioner vinnare! Detta kräver aktiva och framåtlutade kommunledningar!

3.Vilka upplåtelseformer och bostadstyper blir vinnare de närmaste åren, och varför?

KR:

– Hyresrätten och bostadsrätten blir än mer intressant eftersom vi bygger hållbart på redan hårdgjord mark. Som komplement till detta vill man ha t.ex. skärgård- eller fjällvistelse i eget ägande alternativ för hyrning.

JK:

– Coliving är ju ett nytt begrepp. Men det är egentligen det samma som kollektiv. Så epitetet som sådant är inte nytt. Att bygga nytt för kollektivt boende är däremot nytt. Förr var kollektiv mer förknippat med för stora villor för en ensam familj, eller våning för den delen. Personligen tillhör det en tunn skara det lockar. Mest ungdomar och kanske även äldre. Vi har ju Coliving i form av äldreboende redan nu.

LW:

– Jag tror på mixen av olika upplåtelseformer. Att det är viktigt för en hållbar stadsdel att ha en bra blandning. Äganderätten kommer att etablera sig ytterligare men även hyresrätten med alla dess fördelar kommer att få en renässans och vara ett jämlikt alternativ. Olika typer av delägande och hybridäganden kommer säkerligen uppstå.

4.Vad bör stat, kommun och fastighetsbolag göra för att unga och penningsvaga lättare ska komma in på bostadmarkanden?

JK:

– I USA finns något som kallas låginkomstboende. Det är inte samma sak som dåligt boende. Det ställs bara mindre krav på bekvämligheter och storlek. Inga hissar, mindre badrum, inget badkar etc. Att hjälpa penningsvaga in på ägandemarknaden tror jag inte på. Har man inga pengar får man vara hyresgäst helt enkelt. Men det innebär ju inte att folk för den delen ska ha ett dåligt boende. Oavsett boendeform så har ju alla trots allt tillgång till allt välfärdssamhället ger.

KR:

– Jag håller med, men vi behöver inte gå långt. I Norge har man ett alternativ där man underlättar för unga att spara till sitt första boende. I Sverige finns det mer att göra angående ”det första boendet”.

LW:

– Att erbjuda amorteringsfritt för unga under viss tid skulle kunna vara ett sätt att bidra. Som bostadsutvecklare kan vi fortsätta jobba med att utveckla vårt erbjudande. Titta närmare på alternativ för hyra/spara/köpa, talangbostäder och boende med delningsekonomi i fokus.

5.Fastighetsägare inom bostäder får mer rollen av servicepartner. Hur kommer detta att utvecklas vidare?

LW:

– Det kommer att bli självklart att erbjuda ett servicelager på platsen som stöds av digitalisering. Det blir en del av platsens erbjudande och det innehåll som gör platsen levande.

JK:

– De som är bäst att ge service är oftast inte fastighetsägaren. Fiber etc. tillhandahålls ju oftast av tredje part. Detta kommer i framtiden även gälla bilpooler och laddstolpar etc.

– Vad gäller odlingar så tror jag på kolonilottens återkomst, det har jag gjort i flera år. Det ansvaret ligger inte på fastighetsägaren. Men en smart bonde bör kunna hyra ut mark, likaså kommunerna. Sen har jag tusen idéer hur det borde se ut och göras, men det tar vi en annan gång…

KR:

– Jag har ingen stark uppfattning om detta, men jag tycker snarare att vi fastighetsägare blir ”service provider”. Detta innebär att vi ser till att det finns efterfrågad service, men någon annan levererar. Tänk 5G, bilpool, elbilsladdare m.m.

6.SBAB tror att bostadsbristen kan vara bortbyggd 2027, och att räntorna kommer att börja stiga i början av 2023. Vad tror ni om detta?

JK:

– Räntan har jag ingen aning om. Den kan påverkas av det vi minst anar. Vad gäller bostadsbristen så kommer den aldrig att byggas bort, inte så länge kraven och befolkningen ökar. Men en enkel lågkonjunktur brukar ju lösa sådana frågor. Så SBAB kanske har rätt, högre räntor resulterar ju i färre bostadsköpare.

LW:

– Det kommer alltid att finnas behov av nya bostäder, så länge befolkningen ökar..

KR:

– Jag har ingen annan åsikt, bra!

7.Intresset för att investera i svenska hyresfastigheter är stort, både bland svenska och utländska investerare. Kommer detta att hålla i sig?

LW:

– Det finns mycket kapital i marknaden som söker avkastning samtidigt som många förutspår låga räntor under lång tid. Med dessa förutsättningar kommer det finnas en stor efterfrågan på hyresfastigheter även i framtiden.

JK:

– Det är inte bara i Sverige detta intresse är stort. Det är globalt. Kanske håller det i sig? Men det många inte inser är att kostnaden oftast är högre än budget. Det är lätt att köpa, men en helt annan sak att effektivt förvalta.

KR:

– Det är transparensen och de många publika fastighetsbolagen som gör att det finns en öppenhet och en trygghet i att vara fastighetsägare i Sverige. Mycket kapital söker kloka och långsiktiga placeringar, men polariseringen kommer sannolikt att öka. Färre personer, som är i sin aktiva yrkeskarriär, kan bo på landsbygden då det är i städer innovationer och kreativitet föds.

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se