Previous Next

Kungsleden – projekt för 13 miljarder i pipeline

Reportage

27 november 2020

– Kungsleden investerar i år 1,4 miljarder kronor i egna utvecklingsprojekt och i pipeline finns projekt för 13 miljarder, säger vice VD Ylva Sarby Westman.

Tidigare var Kungsleden ett transaktionsdrivet bolag med högavkastande fastigheter och hög belåning. Idag är bilden en annan.

– Eftersom det är tuff konkurrens på transaktionsmarknaden har vår strategi de senaste åren varit att framförallt investera i egna projekt eftersom det har gett oss högre avkastning än förvärv. I år landar vår investeringsvolym i projekt på cirka 1,4 miljarder kronor och vår plan är att ligga ungefär där de kommande åren också, säger Ylva Sarby Westman.

Den nu gällande strategin får tummen upp av analytiker. Efter senaste delårsrapporten skrev till exempel Börsveckan att ”Kungsleden tuffar på i bra takt trots coronapandemin. Bolaget har solida finanser och ser ut att kunna uppvisa god tillväxt de kommande åren, trots osäkerheten kring kontorslokaler”.

– Kungsledens fastighetsportfölj är idag värd cirka 40 miljarder kronor och värdet ska växa ytterligare genom utvecklingsprojekt och förvärv när det kommer bra möjligheter i våra prioriterade marknader, förklarar säger Ylva Sarby Westman.

– 90 procent av Kungsledens värde utgörs av fastigheter i Stockholm, Göteborg, Malmö och Västerås och här vill vi fortsätta växa med attraktiva fastigheter i bra lägen. Fastighetsbeståndet utgörs till 74 procent av kontor och till 16 procent av lager, logistik och industri. Vi vill växa i båda dessa segment men vårt huvudfokus är kontor. Inom både kontor och logistik har vi dessutom fina investeringsmöjligheter i vårt befintliga bestånd.

Just nu har Kungsleden sex stora utvecklingsprojekt i genomförandefasen med en total investeringsvolym på 1,3 miljarder kronor och färdigställanden under åren 2022-24.

– Ytterligare projekt med en total investeringsvolym på 13 miljarder kronor finns i pipeline och kommer löpande att startas under de kommande åren, berättar Ylva Sarby Westman.

Fastighetsprofil bakom lyckad uthyrning

Bolaget har trots pandemin lyckats väl med sin nettouthyrning och sina hyresnivåer i år.

– Kungsleden har levererat ett starkt resultat under årets första nio månader med begränsad påverkan av Covid-19 i resultatet. Vi har omförhandlat befintliga hyresavtal med ett sammanlagt hyresvärde på 180 miljoner kronor och lyckats höja hyran med i genomsnitt 15 procent trots den rådande situationen, säger Ylva Sarby Westman.

Orsaken till detta ser Ylva Sarby Westman främst i Kungsledens fastighetsprofil.

– Att det gått så bra för oss med framgångsrika omförhandlingar beror på att vi har attraktiva och hållbara lokaler där företag kan inspireras och utveckla sin verksamhet.

– Dels har vi rätt fastigheter, dels rätt lägen – det är mycket viktigt. Vakansgraderna är mycket låga i de marknader vi satsar på – främst kontor i centrala lägen i stora och utvecklingsintensiva städer. I Stockholm och Göteborg ligger vakansgraden under fyra procent. Dessutom är det ett relativt litet utbud av nya fastigheter på dessa marknader, säger Ylva Sarby Westman.

– Självklart har hela samhället fått en ekonomisk törn detta år, men de flesta förväntar sig en successiv återhämtning under nästa år. Det räcker för att skapa en efterfrågan i våra marknader.

Breddat erbjudande inom kontor

Någon kontorskris märks alltså inte i Kungsledens bestånd.

– Vi pratar med våra kunder varje dag och upplever att alla ser det som angeläget att få tillbaka sina medarbetare till kontoren efter det här året. Det går utmärkt att upprätthålla verksamheter med hemarbete men det fungerar inte när det gäller att träffa kunder, lösa komplexa utmaningar, introducera nya medarbetare och bygga en stark företagskultur, säger Ylva Sarby Westman.

Hon menar att vikten av kontoret som en del i varumärkesbyggandet ökar.

– Vi ser att allt fler investerar egna pengar i lokalerna och därmed är beredda att teckna på längre avtalstider. En attraktiv arbetsmiljö är oerhört viktigt i kampen om de bästa talangerna på arbetsmarknaden.

Kungsleden kommer att satsa på att utveckla sitt erbjudande vad gäller kontor. Detta för att möta trenden mot ett mer diversifierat behov.

– Vi ska vässa och bredda kunderbjudandet med ytterligare möjligheter som möter de allt större variationerna i behoven, säger Ylva Sarby Westman.

– Vi tecknade nyligen avtal med en kontorskund som ville ha cellkontor för alla sina 50 anställda. Deras tanke är att Corona nog inte är den sista pandemin, och vill därför ha denna lösning så att medarbetarna kan vara på plats utan att behöva komma nära varandra. Det var första gången på länge som vi projekterade hundra procent cellkontor.

Sedan finns det kunder som vill ha full flexibilitet och föredrar till exempel coworking-upplägg.

– Vi samarbetar med vassa coworking-aktörer i våra kluster, som erbjuder flexibla arbetsplatser och det är ett viktigt komplement till vårt kunderbjudande.

– Kungsleden ska kunna möta hyresgäster som vill ha allt från 10 000 kvadratmeter eller mer och långa hyresavtal, till de som bara vill ha superflexibla och kortsiktiga lösningar. Trenden pekar på denna diversifiering och breddning av behoven i kontorsmarknaden, menar Ylva Sarby Westman.

Tre lyskraftiga projekt klara

Under året har Kungsleden färdigställt tre stora och speciella utvecklingsprojekt.

– Först har vi Hotell Blique by Nobis i Hagastaden. En otroligt häftig k-märkt fastighet i Hagastaden som nu är ett härligt designhotell – en mycket inspirerande miljö med 249 rum, möteslokaler, bra restauranger och en takbar med vidunderlig utsikt över Stockholm. Projektet ger också fin avkastning, säger Ylva Sarby Westman.

– Sedan har vi ett häkte för Kriminalvården i vårt kluster i Östersund med en investeringsvolym på 140 miljoner kronor och ett projekt med spännande arkitektur, en långsiktig hyresgäst och bra avkastning.

– Det tredje projektet är B 26 är ett mycket spännande kontorsprojekt i vårt kluster mitt i Västerås. Här finns en kreativ arbetsmiljö med bland annat en arena för coworking. Allt inrymt i industriell miljö. Investeringen är på 150 miljoner kronor och profilerar Kungsleden ytterligare som den största fastighetsägaren inom kontor i centrala Västerås, berättar Ylva Sarby Westman.

(Se bilder på de tre projekten i bildserien överst i artikeln)

I Västerås ser Kungsleden stora utvecklingsmöjligheter.

– Vårt senaste tillskott gällande utvecklingsprojekt är ett förvärv under årets tredje kvartal i Västerås. Det är en fastighet med 40 000 kvadratmeter byggrätter – 29 000 för kontor och resten garage, säger Ylva Sarby Westman.

Hon pekar även på spännande möjligheter i industriområdet Finnslätten i Västerås.

– Här äger Kungsleden logistik-, industri- och kontorsfastigheter. Detta område vibrerar av utvecklingskraft med spännande aktörer som ABB, Northvolt och Amazon på plats.

Framgångsrik hållbarhetsstrategi

– Hållbarhet är absolut affärskritiskt och vi har ambitionen och målbilden att ha hög takt i det fortsatta arbetet. Vi har arbetat målmedvetet sedan många år med att bland annat minska energiförbrukningen, installera solceller och bergvärme samt certifiera våra fastigheter, säger Ylva Sarby Westman.

– Backar man bandet så var det helt rätt att tidigt gå in med full kraft i hållbarhetsarbetet. Vårt mål vad gäller energi var att minska förbrukningen i beståndet med 20 procent från 2014 till 2020. Redan nu har vi överträffat målet och minskat förbrukningen med 26 procent vilket också lett till stora kostnadsbesparingar.

Kungsleden kommer att höja takten i hållbarhetsarbetet ännu mer framöver och framförallt vad gäller klimatarbetet.

– Klimatet är vår tids viktigaste fråga. Målet är att vara klimatpositiva inom förvaltning och drift 2025 och i hela värdekedjan 2035, förklarar Ylva Sarby Westman.

– Hållbarhetsfrågan har absolut inte kommit på efterkälken på grund av Corona-pandemin. Tvärt om. Det märks till exempel på investerarträffar där frågan om hållbarhet alltid är högt upp på agendan. Även för kommuner är hållbarhetsfrågan högsta prioritet vilket är tydligt vid diskussioner kring markanvisningar.

– Kungsleden upplever också att allt fler hyresgäster vill teckna gröna hyresavtal och hyra lokaler i miljöcertifierade hus för att bidra till en positiv utveckling och stärka sina varumärken.

Nästan 40 procent av Kungsledens fastighetsportfölj är idag miljöcertifierad, och 36 procent av finansiering utgörs av gröna lån.

– Under tredje kvartalet har vi emitterat gröna obligationer för 1,7 miljarder och mött ett stort intresse från investerare. Målbilden är att miljöcertifiera merparten av våra fastigheter och att all finansiering på sikt ska vara grön, förklarar Ylva Sarby Westman.

Av Jörgen Hallström

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se