För att uppsägningen inte ska bli verkningslös – med risk att avtalet förlängs ytterligare en period på oförändrade villkor – måste de begärda villkorsändringarna tydligt anges i uppsägningshandlingen.

Detta blev en hyresgäst som sagt upp sina två lokalhyresavtal för villkorsändring varse om i ett avgörande från Högsta domstolen (HD) tidigare i år, NJA 2022 s. 388. Hyresavtalen löpte med tolv månaders uppsägningstid och förlängdes vid utebliven uppsägning med tre år. I uppsägningen begärde hyresgästen (i) att hyrestiden skulle förlängas med två månader och (ii) att hyresgästen löpande skulle ha rätt att säga upp avtalen för avflyttning med tre månaders uppsägningstid. I övrigt skulle hyresavtalen gälla på oförändrade villkor. Frågan för HD att besvara var om de begärda ändringarna hade formulerats tillräckligt tydligt för att få verkan som uppsägning för villkorsändring enligt hyreslagen.

Ett resonemang som tidigare förts bland jurister är att en uppsägning för villkorsändring ska vara så tydlig att den får karaktären av ett anbud som hyresvärden kan ta ställning till. HD menar dock att tröskeln inte är så pass hög – hyresgästen är inte skyldig att presentera ett fullständigt avtalsförslag som hyresvärden direkt kan tacka ja eller nej till. Hyresgästen är enligt lag inte heller bunden av de ändringar som begärts vid uppsägningen. Syftet med kravet på hyresgästen att ange de begärda villkorsändringarna i uppsägningen är enligt HD ”uppenbarligen att underlätta för parterna att så snart som möjligt komma till klarhet i frågan om hyresavtalet ska förlängas”. Hyresgästens underrättelse ska möjliggöra en förlängningsdiskussion mellan parterna, men en helhetsöverenskommelse förutsätter normalt förhandling kring detaljerna.

Var går i så fall gränsen, hur tydlig måste man vara? Enligt HD ska hyresgästens underrättelse ha ”en sådan konkretion och klarhet att den direkt kan läggas till grund för förhandlingar mellan parterna”. Hyresvärden ska få tydliga besked om hur hyresgästen vill att avtalet ändras i centrala frågor, t.ex. hyra eller hyresperiod och andra förhållanden som kan antas vara av väsentlig betydelse för hyresvärden. HD påpekar dock att viss otydlighet ändå kan godtas om det går att förstå den avsedda innebörden baserat på parternas tidigare kontakter.

Så hur gick det då för hyresgästen? Inget vidare i detta fall. HD konstaterade först att hyresgästens önskemål om två månaders förlängning av hyrestiden utgjorde en begäran om s.k. självständig förlängning snarare än villkorsändring, vilket i sig inte medförde att uppsägningen blev ogiltig. Däremot var det enligt HD inte tydligt om hyresgästens begäran om tre månaders uppsägningstid tog sikte på (i) när uppsägning senast skulle ske för att den nya hyrestiden om två månader inte skulle förlängas eller (ii) uppsägningstiden för den eventuella fortsatta hyrestiden vid ny förlängning efter två månader. Uppsägningen ansågs därmed vara så otydlig att den saknade verkan och hyresgästen var fortsatt bunden av hyresavtalen.

Man kan tänka sig att detta hade kunnat redas ut genom att be hyresgästen precisera sin begäran, men det saknar betydelse för uppsägningens giltighet. En uppsägning för villkorsändring måste utformas korrekt och misstag kan bara korrigeras genom ny uppsägning. När misstaget väl uppdagas är det ofta för sent.

Även om HD klargör i domen att kraven är förhållandevis lågt ställda visar utfallet att hyresgäster alltid behöver se till att begärda ändringar formuleras på ett tydligt sätt när man säger upp för villkorsändring. Följderna kan annars bli kostsamma. För hyresvärdar kan det finnas skäl att ifrågasätta giltigheten av villkorsuppsägningar som innehåller oklarheter i väsentliga frågor. I just detta fall kan det möjligen diskuteras om inte HD:s alternativa tolkningar trots allt är förenliga med varandra, då samma uppsägningstid normalt avses gälla för varje förlängningsperiod.

Av: Måns Derk (Partner, Advokat) och medskribent Mattias Olsson (Bitr. jurist), AG Advokat.