Hur har pandemin påverkat bostadsmarknaden?
Mona Kjellberg, Juni Strategi.

Hur har pandemin påverkat bostadsmarknaden?

Krönika

27 januari 2022

Hur har pandemin påverkat bostadsmarknaden och vad driver utvecklingen? Här ger Mona Kjellberg, Juni Strategi, sin bild av denna komplexa fråga.

På senare tid har medier skrivit och rapporterat om hur pandemin skapat nya flyttmönster och tryckt ut människor från våra storstäder. Men, vad är sant egentligen?

Stockholm kommun har exempelvis haft negativt inrikes flyttnetto sedan år 2014 och sedan år 2018 gäller det hela Stockholms län. Detsamma gäller för Göteborg, London, Berlin mfl. Det betyder alltså att fler personer flyttade ut från Stockholmsregionen än in långt innan Covid fanns på kartan.

Pandemin har även angetts som orsak till att småhuspriserna stigit i höjden – men även denna utveckling syntes i prisstatistiken innan Covid.

Bostadsmarknaden har mycket riktigt haft en god prisutveckling under pandemin och inte den inbromsning som förutspåddes i början av 2020. Det råder dock diametralt olika förutsättningar för olika målgruppssegment.

Låginkomsttagargrupper har drabbats hårdare av varsel och en osäker arbetsmarknad pga. av Corona, medan tjänstemannayrken påverkats i mindre utsträckning och i högre grad haft möjlighet till att ställa om till digitalt arbetsliv (vilket möjliggör att bo på distans för dessa grupper).

De mer köpkraftiga segmenten är de som driver på bostadsmarknaden. Visst har pandemin haft en påverkan på våra beteenden, konsumtion och bostadspreferenser – men, det är av hög vikt att förstå även de andra bakomliggande faktorerna.

Juni Strategi arbetar just med denna typ av beslutsunderlag, fokuserat på bostadsmarknadsanalys och målgruppers preferenser.

Demografi och byggande styr

I Sveriges demografi har vi 4 dominerande generationer; 40-, 60-, 90-, och 10-talister. 90-talisterna är den klart största generationen, där de flesta föddes mellan 1988-1993. Vår största generation passerar alltså just nu 30-strecket. Mycket av byggandet har kretsat kring denna stora grupp – inte minst på senare år.

Men, med ledtiderna som finns innebär detta att byggandet riktat mot unga vuxna kom i gång rejält när antalet unga vuxna redan minskade igen. Nu efterfrågar 90-talisterna, vår största generation, i allt högre utsträckning småhus då de är i familjebildande fas. Generationen har i många år uttryckt drömmen om villa och nu har pandemin tydliggjort denna dröm när livet levs inom hemmets fyra väggar.

Byggandet har inte fokuserats på småhus och i det befintliga beståndet bor den äldre generationen kvar – därmed finns det en stor utbudsbrist. Detta gör att småhuspriserna trycks upp, i synnerhet nära städer och i pendlingskommuner.

Bostadspriserna har därför påverkat flyttströmmarna - och tryckt ut människor längre från våra kärnor då betalningsförmågan inte matchar prisbilden.

Juni Strategi genomförde en omfattande analys och förutspådde bristen på småhus redan 2017 (Marknadsmättnad Stockholm). Olika målgruppers flyttmönster styr efterfrågan Unga vuxna är också den grupp som i högst utsträckning flyttar, 40 % inom gruppen flyttar varje år till skillnad mot barnfamiljer där 20 % flyttar eller äldre personer där 4-5 % flyttar.

Vi flyttar alltså som mest när vår inkomst är som lägst. De unga flyttar generellt in mot städerna och nu, när vi har färre unga vuxna i absoluta tal jämfört med för 5 år sedan, finns det helt enkelt färre som flyttar till städerna. I stället är den stora generationen hemvändare och söker barnvänliga uppväxtmiljöer för sin familj.

Det är inte första gången städerna har negativt inrikes flyttnetto, senast var 2004.

År 2030 kommer vi återigen ha en ny topp av unga vuxna, dock något färre än 90-talisterna. Det är också viktigt att poängtera att flyttströmmen in till städerna fortfarande är stor.

År 2020 flyttade över 70 000 personer exempelvis till Stockholm och knappt 75 000 personer från. Flyttströmmarna från går inte särdeles långt, i första hand till kranskommuner och sedan vidare till kringliggande regionstäder.

Pandemins påverkan

Pandemin har ökat efterfrågan på en egen täppa – men detta är alltså bara en av många bidragande orsaker till ökande småhuspriser, efterfrågan på större lägenheter och flyttströmmen från städerna.

Pandemin har främst förstärkt befintliga trender, snarare än skapat helt nya beteenden på bostadsmarknaden. Redan innan pandemin ville 70 % av barnfamiljerna bo i småhus och trenden med utflyttning från storstäder har nu accelererat något.

Hemnets undersökning (2021) visar att 6 % fler vill bo perifert – en större bostadsyta efterfrågas.

Efterfrågade boendekvaliteter så som uteplatser, extra arbetsrum, pool har enligt Hemnet ökat över hela Sverige under 2020.

Pandemin har också, enligt Mäklarsamfundet, ökat rörligheten på marknaden då fler upplever ett nytt bostadsbehov.

Digitala bostadsaffärer har också ökat, framförallt för fritidshus, vilket möjliggör för ett större upptagningsområde och bredare kundgrupp. En stark bidragande orsak till de höga fritidshuspriserna är även att vi inte kunnat konsumera resor, nöjen och upplevelser.

Sammantaget uppger flera studier att pandemin bidragit till en ökad efterfrågan på boende som erbjuder:

• trygghet

• livskvalitet

• gemenskap

• hållbar livsstil

• digitaliserat arbetsliv

• flexibilitet mellan privat/arbetsliv

• mer boyta

• möjlighet till hemmakontor

• egen täppa

Detta är troligtvis en efterfrågan som kommer bestå framöver.

Av Mona Kjellberg, Juni Strategi

World in Property

World in Property
redaktionen@worldinproperty.se