Previous Next

Hur bindande är en avsiktsförklaring?

Krönika

18 mars 2022

Avsiktsförklaringar är en viktig del i fastighetstransaktioner. Men hur bindande är dessa? Här reds begreppen ut  av advokaten Johan Gadd och biträdande juristen Alexander Göthlund Issjö från AG Advokat. 

En avsiktsförklaring (ofta även Letter of Intent) är vid sidan av överlåtelseavtal ett av de två avtal som förekommer vid nästan alla transaktioner mellan professionella aktörer i fastighetsbranschen. Normalt utformas och ingås en avsiktsförklaring i ett tidigt förhandlingsskede i en transaktion i syfte att sätta vissa preliminära ramar för den fortsatta förhandlingsprocessen. I denna artikel utreder advokaten Johan Gadd och biträdande juristen Alexander Göthlund Issjö hur pass bindande avsiktsförklaringen är.

Om och vad i en avsiktsförklaring som är juridiskt bindande eller inte avgörs inte av vilken rubrik som sitter på dokumentet, det beror på vad som anges däri och på parternas ageranden. Ett dokument som benämns ”avtal” kan alltså beroende på innehåll vara ”juridiskt bindande” i mindre utsträckning än ett dokument med rubriken ”avsiktsförklaring”. Det är därför svårt att på ett generellt plan uttala sig om avsiktsförklaringars juridiska ställning. Vanligtvis utformas avsiktsförklaringen så att endast vissa utvalda delar är bindande, framför allt avsnitt som avser exklusivitet och sekretess. En köpare vill tidigt säkra exklusiviteten för att känna tillräcklig trygghet för att vara beredd att dra på sig kostnader för besiktning av fastighet och ofta även det fastighetsägande företaget (så kallad due diligence). Någon bundenhet därutöver vill en köpare normalt undvika, bland annat då besiktningar eller förhandlingar kan ge otillfredsställande resultat. Säljaren å sin sida åtar sig att lägga åt sidan ett av sina starkaste kort i förhandlingen: möjligheten att spela olika köpare mot varandra. Utöver ramar för förhandlingsprocessen innehåller avsiktsförklaringen som regel vissa grundläggande (preliminära) villkor för överlåtelseavtalet.

Eftersom de övriga villkor som anges i en avsiktsförklaring sällan är juridiskt bindande har det sagts att avsiktsförklaringens förhandlingspsykologiska värde ofta är betydligt större än dess juridiska värde. Det förhandlingspsykologiska värdet ska inte underskattas. Även då preliminära villkor i en avsiktsförklaring inte är juridiskt bindande vill parterna sällan frångå vad som överenskommits i avsiktsförklaringen, särskilt om villkoren diskuterats ordentligt och inte påverkas nämnvärt av upptäckter i en fastighets- eller företagsbesiktning. En parts avsteg från sådana preliminära villkor kan kräva en klar motivering för att inte uppfattas som i strid mot något slags god sed i fastighetsbranschen. Försvaret ”det är ju bara en avsiktsförklaring” mottas inte alltid särskilt väl av den andra parten.

Ett sätt att undvika denna typ av missnöjen vore möjligen att begränsa de preliminära villkoren i en avsiktsförklaring till ett fastighetsvärde, vilket för all del förekommer. Detta medför dock en risk för att parterna har vitt skilda tankar om vilka övriga villkor som föranleder det överenskomna värdet. En avsiktsförklaring med mer utförliga villkor kan ge parterna bättre möjligheter att tidigt utvärdera affären och hur nära en slutlig överenskommelse är redan innan dess att köparen lagt ned betydande kostnader på företags- och fastighetsbesiktning och säljaren låst upp sig med exklusivitetsåtagandet.

Oaktat att villkoren i en avsiktsförklaring ofta innebär en begränsad juridisk bundenhet för parterna kan det alltså finnas anledning att ägna en del tid och energi åt arbetet med avsiktsförklaringen.

Av: Johan Gadd, partner på AG Advokat och Alexander Göthlund Issjö, biträdande jurist på AG Advokat

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se