Fredagsreportaget: Oscar Engelberts revansch – Det är glädjande att se den snabba utveckling som Oscar Properties har gått igenom. Vi äger i dagsläget fastigheter till ett underliggande värde om 3,5 miljarder kronor, vilket ligger väl i linje med vårt nya finansiella mål, säger Oscar Engelbert.

Fredagsreportaget: Oscar Engelberts revansch

Reportage

30 juli 2021

Oscar Properties var nere för räkning. Men med en ny strategi och nya starka storägare är bolaget och Oscar Engelbert back on track. Det är årets stora revansch i fastighetsbranschen.

Totalstopp i försäljningen av företagets lyxbostäder, ett delbolag konkurshotat, skulder hos Kronofogden och finanserna i botten.

Våren 2020 var krisen djup för Oscar Properties, som då speglades som ”skandalbolag” i medier.

Denna sommar – bara ett drygt år senare - är bilden en helt annan.

Med en ny strategi och Kvalitena, Öresund och Sven-Olof Johansson som nya storägare har bolaget stabiliserats och expanderat.

Oscar Properties Holding-aktien hade den 1 maj i år stigit med drygt 128 procent på tre månader. Från den 16 juli förra året till samma datum i år är börsuppgången drygt 55 procent.

Den 16 juli lecererade dessutom Oscar Properties en stark rapport för Q2 och första halvåret 2021. (Se faktarutan i slutet av detta inslag).

Grundaren och VD:n Oscar Engelbert har arbetat sig till en rejäl revansch.

Valerum-affären det första steget

Det första steget i förvandlingsnumret togs i mitten av oktober 2020. I ett alltjämt mycket pressat läge köper Oscar Properties en portfölj för 1,4 miljarder kronor av SBB.

Portföljen inkluderar två kontorsfastigheter direkt ägda av SBB och resterande fastigheter utgörs av SBB:s 50-procentiga ägande i JV-bolaget Valerum.

Försäljningen var villkorad av att Oscar Properties erhöll nödvändig skuldfinansiering och tillfördes nytt eget kapital. Många undrade om bolaget skulle klara detta.

Oscar Engelbert är säker på saken och motiverar affären med att den skapar vi en stabil plattform för framtiden genom stabila kassaflöden.

Oscar Properties kallar till en extra bolagsstämma i november där förslaget är att besluta om en nyemission av stamaktier motsvarande cirka 325 miljoner kronor med företrädesrätt för bolagets stamaktieägare.

Emissionen är säkerställd till cirka 80 procent genom teckningsåtaganden och garantier från aktieägare och ett externt garantikonsortium.

Oscar Engelbert har via bolaget Parkgate AB åtagit sig att teckna sin pro rata-andel i företrädesemissionen om cirka 49 miljoner kronor. Därutöver har Parkgate åtagit sig att garantera ytterligare 30 miljoner kronor. Och SBB har åtagit sig att garantera 50 miljoner kronor i emissionen.

Emissionen lyckas och affären kan finansieras. Första steget i vändningen för Oscar Proprties är ett faktum. Och kvar i portföljen finns alltjämt de lyskraftiga fastigheterna Helix i Hagastaden och Unité Norra Djurgårdstaden.

Nya affärer och ny strategi

I december är det så dags för nya förvärv - och lanseringen av en ny strategi som kommer att bli avgörande.

Oscar Properties offentliggör att man tecknat en avsiktsförklaring att ingå hyresavtal med Kunskapsskolan om en skolverksamhet i Nacka omfattande cirka 5 000 kvadratmeter av befintlig byggnad.

Fastigheten ska utvecklas vidare och enligt plan även innehålla bostäder. Dessutom tecknats en avsiktsförklaring om köp av en bostadsportfölj i norra Sverige för 110 miljoner kronor.

Portföljen har ett hyresvärde motsvarande cirka 20 miljoner kronor.

Båda dessa avsiktsförklaringar visade på den nya strategi som Oscar Properties nu kommunicerar: en renodling mot fastighetsförvaltning och bostadsutveckling.

Hopp och ny energi

Börsen reagerade positivt på nyheterna och Oscar Proreties Holding-aktien var nu en vinnare.

När World in Property samtalar med Oscar Engelbert om utvecklingen är det hopp och ny energi i hans röst.

– Genom stabila kassaflöden från förvärvet av fastighetsportföljen Valerum har vi under hösten skapat goda förutsättningar för bolagets fortsatta utvecklingsverksamhet inom bostäder och kommersiella fastigheter. Vårt främsta fokus nu är att slutföra den affären, där vi nyligen har offentliggjort att vi nu har säkrat finansieringen. Vår avsikt är att kassaflöden från affären sedan kommer att återinvesteras i nya förvaltningsfastigheter, och i projekt för att fortsatt driva tillväxt, förklarade Oscar Engelbert.

– Jag är med andra ord nöjd med vår situation och ser därtill ytterligare kassaflödespotential från vår befintliga projektportfölj motsvarande 190 miljoner kronor från Helix i Hagastaden och Unité i Norra Djurgårdsstaden under 2021.

Från turbulens till tillförsikt

Han talade öppenhjärtigt om den svåra tiden men med sikte och fokus framåt.

– Sedan bostadsmarknaden vände nedåt under andra halvan av 2017 med förändrade marknadsförutsättningar har vi fokuserat på att minska skuldsättningen och anpassa organisationen. De långsiktiga och stabila kassaflöden som genereras av Valerum-affären ger oss goda möjligheter framåt, och våra senaste avsiktsförklaringar för skolverksamhet i Nacka och en bostadsportfölj i norra Sverige återspeglar Oscar Properties resa mot att bli ett mer renodlat förvaltnings- och bostadsutvecklingsbolag.

– Oscar Properties och jag har en turbulent tid bakom oss där vi haft en utmaning att stabilisera bolagets finansiella ställning. Jag är oerhört glad över att vi nu har en stabil plattform för framtiden, så att vi kan fortsätta att utveckla bostäder som fler har råd med men där vi aldrig kompromissar med design och kvalitet. Det garanterade kassaflödet kommer långsiktigt att stödja vår kärnverksamhet och utgöra en bas för kompletterande förvärv. Detta lägger i sin tur grunden för vår nya riktning, där vi renodlar vår strategi mot utveckling och förvaltning.

När vi tittade in i år 2021 upprepade han ett ord – tillförsikt.

– Det gångna året har varit annorlunda på många sätt, men jag känner mig mycket trygg i vår strategi. Den pågående pandemin har varit oerhört påfrestande för många, och har samtidigt varit en viktig påminnelse om värdet i att ha ett hem som man trivs och mår bra i. Det kommer vi förstås att ta fasta på när vi går in i 2021, genom att fortsatt utveckla de finaste och bästa bostäderna i Sverige.

Ny miljardaffär och ny storägare

2021 hade bara blivit tio dagar gammalt när det var dags för nästa storaffär i linje med den nya strategin. Oscar Properties genomförde då nya förvärv för 1,4 miljarder. Dels en portfölj bestående av fem kommersiella fastigheter i Västberga/Älvsjö för 745 miljoner kronor, och dels av en lagerfastighet i Helsingborg för 645 miljoner kronor.

Säljare till fastigheterna i Västberga/Älvsjö var Peter Eriksson Fastighets AB och säljare till fastigheten i Helsingborg var Kvalitena.

Finansieringen skedde genom en kombination av till större delen skuldfinansiering, en apportemission riktad till respektive säljare om totalt 122 miljoner kronor och resterande genom likvida medel och en företrädesemission. Genom affären blev Kvalitena nu en ny storägare i Oscar Properties.

Oscar Properties samlade årliga hyresvärdet uppgick efter dessa affärer till cirka 215 miljoner kronor med ett driftnetto om cirka 165 miljoner kronor enligt bolagets bedömning.

– Oscar Properties nya resa är spännande, och vi ser fram emot att vara med och bidra till att vidareutveckla verksamheten som en långsiktig aktieägare, kommenterade Jonas Vestin, då tf VD på Kvalitena.

Samma dag som denna affär kommunicerades gick Oscar Properties Holding upp drygt 56 procent.

Q4-rapporten ett kvitto

Under de första månader av 2021 fortsatte Oscar Properties på den inslagna linjen bland annat genom ett ny JV med SBB för bostadsbyggande i Karlskrona samt förvärv av byggrätter för bostäder i Sundsvall och av en nyproducerad fastighet i Rotebro.

Parallellt med den nya förvärven säkerställd successivt finansieringarna de tidigare villkorade förvärvsavtalen.

I slutet av februari var det dags för Q4-rapporten. Den kom att bli ytterligare ett kvitto på vändningen i Oscar Properties.

Rörelseresultatet för kvartalet blev 35,4 miljoner kronor, att jämföra med -221,1 miljoner för motsvarande period 2019. Och periodens resultat landade på 14,0 miljoner kronor (-249,8). Resultat per stamaktien noterades till 0,12 kronor (-8.25).

Oscar Properties hade alltså bevisligen nått en vändpunkt genom satsningen på att förflytta bolaget från bostadsutvecklare till ett fastighetsbolag med fokus på förvaltning- och projektutveckling.

Oscar Engelbert presenterade rapporten med både stolthet och ödmjukhet:

– Jag vill tacka alla våra aktieägare och anställda som är med oss på denna resa. Utan dem hade den inte varit genomförbar. Förändringen av koncernen till ett förvaltningsbolag innebar att de ansamlade förlusterna om cirka 1,5 miljarder kronor kan utnyttjas mot framtida vinster, varför värden på dessa kommer att skrivas upp i takt med att förvaltningsportföljen växer.

Oscar Engelbert kunde nu även konstatera att både Helix Unité blivit färdigbygda och inflyttningsklara.

Intensivt arbete med finansiering

Han lyfte också fram det intensiva arbetet med finansieringen.

– Vi har förlängt vår obligation med två år och, tack vare bolagets nya inriktning, kunnat sänka räntan från 8 procent till 5,5 procent. Vi har också gjort återköp i vår utestående obligation motsvarande 55 miljoner kronor och har för avsikt att fortsätta med återköpen även under 2021.

– Företrädesemissionen som offentliggjordes i december kommer, efter avdrag för emissionskostnader, tillföra drygt 304 miljoner kronor till bolaget. Emissionslikviden kommer dels användas som del i finansieringen av de förvärv som nu genomförs, dels för att ytterligare förstärka vår långsiktiga finansiering. Utfallet av företrädesemissionen var mycket positivt då 95 procent tecknades exklusive garantiåtaganden, berättade Oscar Engelbert.

Under våren har Oscar Properties fortsatt den expansiva satsningen med förvärv ibland annat Katrineholm, Falköping och Linköping. Dessutom har avtal ingåtts om att uppföra en ny butik åt Byggmax i Höganäs.

Men våren har framför allt handlat om tre ägarförändringar som fått Oscar Properties-aktien att rusa.

Börsrusning 1: Öresund ny ägare

Den första kom den 18 mars då Öresund blev ny storägare i bolaget till hög rabatt.

Efter beskedet rusade stamaktien på börsen och Öresunds huvudägare Mats Qviberg konstaterar att affären därmed fick gott betyg.

Öresund investering på 38 miljoner kronor i Oscar Properties gjordes genom en riktad emission plus att man blev med i en kommande företrädesemission på 150 miljoner kronor.

Öresunds blev i ett slag ägare till cirka tio procent av stamaktierna i Oscar Properties.

– Öresund som ny stor ägare signalerar förtroende för Oscar Properties uppdaterade strategi och att bolaget nu etablerat en stark plattform för fortsatt tillväxt från en solid bas. Det kapital som Öresund bidrar med i den riktade emissionen kommer på toppen av företrädesemissionen och ger oss ökad flexibilitet att ta tillvara de möjligheter att fortsätta växa som vi ser i marknaden, sa Oscar Engelbert.

Öresunds VD Niclas Paulson framhöll två tydliga skäl till investeringen:

*Oscar Properties har gått från problemtyngd bostadsutvecklare med eget byggbolag och för stora kostnader till ett förvaltningsbolag med kassaflödesgenererande fastigheter.

*Investeringen sker till låg risk och med hög rabatt. Oscar Properties har ett substansvärde på 56 öre per aktie. Öresund tecknar aktier för 19,4 öre per aktie i den riktade emissionen och för 14 öre per aktie i företrädesemissionen.

Öresunds huvudägare, finansveteranen Mats Qviberg, var också mycket entusiastisk.

– Ja, det var en mycket god affär för Öresund helt enkelt – och vi fick ju bra betyg direkt av aktiemarknaden, sa han till Dagens Nyheter.

– Jag har känt Oscar sedan han var en tonåring och vet vem jag går till sängs med. Han har fått löpa gatlopp, och har väl sprungit i väg lite fort men det är roligt att det finns någon som utvecklar vackra hus.

Mats Qviberg tror att Oscar Engelbert har dragit på sig erfarenhet som nu talar för framgång för Oscar Properties:

– Oscar har fått smällar som gör att han kan göra det här bra framöver. Han har en bra styrelse och har lagt om affärsmodellen.

Oscar Properties stamaktie rusade på börsen efter beskedet att Öresund blivit ny storägare. Uppgången under dagen blev hela 22,12 procent.

Börsrusning 2: S-O Johansson ny ägare

Nästa aktierusning kom den 23 april med beskedet om ännu en lyskraftig ny storägare i form av Sven-Olof Johansson.

Oscar Properties förvärvade fem fastigheter i Skåne av Sven-Olof Johanssons bolag Compactor för 110 miljoner kronor och transaktionen finansierades genom en apportemission av aktier om 55 miljoner kronor.

Efter affären blev Sven-Olof Johansson, via bolag, ägare av cirka fem procent av stamaktierna i Oscar Properties.

Fastigheterna i affären är belägna i Lund, Ängelholm och Bjuv och bland hyresgästerna finns Coop och ICA. Genomsnittlig avtalslängd för fastigheterna är motsvarande 4,1 år och den totala uthyrbara arean uppgår till 6 900 kvadratmeter.

– Vi är mycket glada över få möjligheten att förvärva dessa fem attraktiva fastigheter och samtidigt välkomna Sven-Olof Johansson som ny ägare i bolaget. Denna affär visar styrkan i bolagets nya inriktning där vi kompletterar vår befintliga utvecklingsaffär med ett förvaltningsbestånd, kommenterar Oscar Engelbert.

Affären fick återigen Oscar Propreties att rusa på börsen – och detta bara några dagar efter att bolagets styrelseordförande Peter Norman och CFO Per-Axel Sundström gjort stora aktieförvärv i bolaget.

Norman sa dock till Dagens Industri att han inte hade en aning om den ankommande affären med Sven-Olof Johansson.

Nu kunde man konstatera att Oscar Properties-aktien på bara tre månader gått upp 99,44 procent på börsen.

Börsrusning 3: Kvalitena ökar ägandet

Tre dagar senare, den 26 april, var det dags igen… Oscar Properties meddelade att man köpt fastigheter av Kvalitena för 930 miljoner kronor, och att förvärvet delvis finansierades genom en apportemission om 150 miljoner.

Transaktionen gällde 16 fastigheter i Helsingborg, Skellefteå, Skövde, Sundsvall och Umeå med flera orter som tillsammans inrymmer en uthyrningsbar area om cirka 100 000 kvadratmeter. Det årliga driftnettot uppgår till cirka 60 miljoner kronor.

– Med dessa förvärv utökar vi portföljen med 16 attraktiva fastigheter på bra lägen runtom i landet. Det faktum att en så välrenommerad investerare som Kvalitena samtidigt ökar sitt ägande i Oscar Properties utgör ett bevis på att det finns ett stort förtroende för vår strategi i marknaden, sa Oscar Engelbert.

– Genom denna affär får Kvailtena en attraktiv plattformsinvestering i en fastighetsportfölj med betydande utvecklingspotential både i förvaltningsportföljen och i utvecklingsportföljen. Kvalitena ser investeringen i Oscar Properties som långsiktig och bedömer att kombinationen av en fin portfölj av kassaflödesgenererande fastigheter i kombination med spännande utvecklingsfastigheter ger Oscar Properties en bra balans med goda framtidsutsikter, var de värmande orden från Harald Pousette, VD i Kvalitena.

Oscar Properties har med detta förvärv sedan oktober 2020 köpt fastigheter till ett totalt marknadsvärde om cirka 4,2 miljarder kronor. Det sammantagna driftnettot för dessa fastigheter är 253 miljoner kronor.

Och på affären med Kvalitena rusade åter Oscar Properties på börsen och gick på en dag upp med 11,79 procent. Uppgången på tre månader var nu uppe i 117,36 procent. Den 1 maj var tremånadersuppgången 128 procent.

En revansch och en sannsaga

Om våren och sommaren 2020 inte var det bästa för Oscar Engelbert, med en då krisande fastighetskoncern och idel negativ publicitet, så lär han kunna fira årets semester i en helt annan anda.

Allt skakade förvisso till när Oscar Properties huvudkontor i centrala Stockholm utsattes för en polisrazzia i maj på grund av misstänkt insiderbrott kopplat till bolaget.

Men utredningen och misstankarna drogs snabbt tillbaka.

Bara två veckor senare kunde Oscar Engelbert presentera en mycket positiv rapport för Q1 2021 med ett starkt rörelseresultat.

Och denna julimånaden kom en stark Q2- och halvårsrapport och nya operativa och finansiella mål.

– De operativa målen innebär att fastighetsvärdet ska överstiga tio miljarder kronor inom en treårsperiod och att projektutveckling inte ska överstiga mer än tio procent av bolagets balansräkning samt en ambition att nå Investment Grade rating inom tre år. De finansiella målen fastställer att bolaget ska uppnå en genomsnittlig avkastning på eget kapital om 15 procent per år över en konjunkturcykel. Och att soliditeten inte ska understiga 30 procent och inom tre år uppgå till minst 40 procent. Vidare ska räntetäckningsgraden överstiga 1,5 gånger över en konjunkturcykel, berättar Oscar Engelbert.

– Det är glädjande att se den snabba utveckling som Oscar Properties har gått igenom, vi äger i dagsläget fastigheter till ett underliggande värde om 3,5 miljarder kronor, vilket ligger väl i linje med vårt finansiella mål. När vi tillträtt alla förvärv som gjort så äger vi fastigheter till ett värde om 4,8 miljarder kronor.

Av Jörgen Hallström

Faktaruta

Oscar Properties under Q2 och första halvåret 2021

Summering av Q2 2021 för Oscar Properties:

*Nettoomsättningen uppgick till 68,9 mkr (27,7).

*Värdeförändring fastigheter uppgick till 50,5 mkr (45,0).

*Rörelseresultatet uppgick till 72,7 mkr (33,1).

*Periodens resultat uppgick till 60,1 mkr (14,4).

*Resultat per stamaktie uppgick till 0,03 kronor (0,08).

Summering av första halvåret 2021 för Oscar Properties:

*Nettoomsättningen uppgick till 96,5 mkr (136,5).

*Värdeförändring fastigheter uppgick till 80,4 mkr (45,0).

*Rörelseresultatet uppgick till 94,3 mkr (11,2).

*Periodens resultat uppgick till 124,5 mkr (-21,1).

*Resultat per stamaktie uppgick till 0,05 kronor (-0,11).

*Likvida medel uppgick till 77,9 mkr (43,0).

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se