I slutet av 2016 klev Anneli Jansson in som vd för Humlegården. Då kom hon direkt från Grosvenor. En fond med sitt säte i England och med en hel del andra spelregler än det nya bolaget hon klev in för att styra. Humlegården ägs i dag av 19 länsförsäkringsbolag samt Länsförsäkringar Liv och Länsförsäkringar Sak och har en tydlig inriktning på hållbarhet och långsiktighet. Något som många fonder kanske inte riktig är kända för.

– Hittills har det varit väldigt roligt för mig och det har varit inspirerade att träffa våra ägare och jag börjar känna mig varm i kläderna. Det jag tycker är den stora skillnaden är att det finns långsiktiga pengar samtidigt som vi är ett väldigt aktivt bolag som kan göra stora utvecklingsprojekt och det är nog den stora skillnaden. Humlegården är mer aktiva samtidigt som vi jobbar mycket med hållbarhet och det är möjligt när du har långsiktiga ägare.

Nu har hon suttit i ett och ett halvt år på posten som vd och bolaget har under Anneli Janssons flagg gjort en stark ekonomisk resa. I bokslutet för 2017 visades starka siffror där bland annat hyresintäkterna uppgick till strax över miljarden och där resultatet efter skatt låg på över 1,7 miljarder.

I den första kvartalsrapporten för 2018 återfinns bolaget på en ännu starkare finansiell position där förvaltningsresultatet ökade med 36 procent mot föregående år. Det verkar onekligen så att Humlegården mår bra.

Slaget miljardmål


Bolaget emitterade även, i slutet av maj, 1,1 miljard i gröna obligationer med en treårig löptid genom sitt MTN-program. Humlegården har därmed utestående gröna obligationer om över 2,3 miljarder och valde i maj att höja rambeloppet, som nu uppgår till sju miljarder.

– Nu har marknaden varit god och vi har kunnat visa fantastiska resultat, men det är inte så att toppen är nådd på något sätt. Vi har en fin förvaltningsportfölj och det kommer att finnas möjligheter till att expandera med nya projekt i framtiden när vi bedömer att läget är rätt.

Redan under förra året slog bolaget målet de satt till 2020 om ett fastighetsbestånd värt 20 miljarder. Vid 2017-års slut ägde de fastigheter till ett värde av 22 miljarder och frågan är så klart hur det nya målet ser ut. Anneli Jansson menar att de inte kommer att sätta en summa som de ska nå nu utan att de ska stå fortsatt starka.

– Vi har sagt att vi ska ha en sund och lönsam tillväxt. Bolaget ska inte enbart drivas av att växa för sakens skull. Vi har stora tillväxtplaner på lång sikt vilket skall ske på ett smart och lönsamt sätt. Fokusområdet är Stockholm med omnejd. En mycket god affär där bolaget under det senaste året gjort en hel del investeringar. Bland annat satsar de stort på Hagalund där området är cirka 11 hektar stort med cirka 100 000 kvadratmeter byggnadsyta.

Nya områden

Bolaget har pratat om att slå sig in på nya områden, men det innebär inte att de kommer att titta på andra städer eller regioner. Stockholm är fortsatt Humlegårdens spelplan, men däremot kan de tänka sig att inte enbart satsa på kontor i attraktiva kontorslägen.

– Vi vill växa där vi redan har fastigheter samt intressanta lägen i hela Storstockholm, vi kan även växa genom fastighetsslag som är annat än kontor, men som stödjer kontorsverksamheten. Vi har exempelvis byggt ett parkeringshus och det är även därför vi bygger hotell. Vi ska göra det som skapar mest värde för bolaget och stärker områdets attraktion.

Grow Hotel som ligger mellan utvecklingskommunerna Solna och Sundbyberg är planerat att öppna under hösten i år och sedan en tid tillbaka är ett 20-årigt hyresavtal skrivet med Time Hotel Group.

Samtidigt arbetar bolaget med den gamla biografen Astoria på Nybrogatan i hjärtat av Östermalm. Här ska fastigheten som ligger mot Nybrogatan renoveras för att återställas från kontor till bostäder och den del som vetter mot gränden ska i sin tur rivas och bli moderna och eftertraktade kontor. Här kommer det röra sig om lokaler från 700 kvadratmeter upp till 5 000 kvadratmeter.

Inga vakanser

Tomas Ingemarsson, vd, för Afa fastigheter berättar för några veckor sedan i Fredagsintervjun att han ansåg att vakanserna på kontorsmarknaden i Stockholm var osunt låga. Att omflyttningen behövs för att kunna få en bra marknad. Många menar tvärtom, men Anneli Jansson kan hålla med Ingemarsson till viss del. Främst när det kommer till att kunna möta hyresgästernas önskemål. Samtidigt menar hon att hyresnivåerna är känsliga och kan påverkas snabbt av vakansgraden.

– Just nu är det en stark konjunktur och många bolag växer, då förändras så klart deras lokalbehov och det är synd att inte kunna möta det behovet. Vi har exempelvis nästan inga vakanser alls i city och i Solna strand har efterfrågan och uthyrningstakten ökat ordentligt senaste tiden, men det är klart att vi önskar att det fanns en bättre rörlighet så att exempelvis växande bolag kan få möjlighet till nya lokaler. Samtidigt visar studier på att om det byggs väldigt mycket så går hyrorna ner vilket påverkar oss. Just nu byggs det en hel del men samtidigt konverteras fastigheter från kontor till bostäder och hotell. Efterfrågan på moderna kontor är stor vilket å andra sidan driver upp hyrorna, och Stockholms Handelskammare har visat att kontorsbristen i Stockholm påverkar företagens möjlighet att växa, anställa och utvecklas.

Inga ränteproblem

Det finns sannolikt lika många åsikter om hur vakansernas storlek påverkar marknaden som det finns åsikter om hur en kommande räntehöjning kommer att påverka fastighetsbranschen. En del bolag med höga belåningsgrader följer noga utvecklingen fram mot hösten då Riksbanken flaggat för en höjning av reproräntan. Om det blir av eller inte är oklart. Myndigheten har hittills skjutit på en räntejustering ett flertal gånger. Att det kommer en höjning är dock de flesta eniga om.


När Anneli Jansson får frågan om hur marknaden kommer påverkas menar hon att det är en aningen förenklad fråga. Och det kan stämma. Det är en komplicerad fråga och beror helt och hållet på hur bolagens finansiella ställning ser ut. För Humlegården som bland annat har en låg belåningsgrad, endast 38 procent, samt starkt förtroende i kapitalmarknaden finns det inte så mycket att oroa sig över. Bolaget har möjligheten att stå stabila även om det blåser.

– Nån gång måste det skaka, men hur det ser ut eller när det blir vet vi inte. Jag tycker det är svårt att uttala mig om hur en räntehöjning kommer att tas emot av branschen eftersom det är så många parametrar som vi måste räkna med. Det är exempelvis ett stort gap mellan räntan och direktavkastningen och räntan kan troligen gå upp en del innan det påverkar yielden, men vi måste så klart hela tiden ha en uppfattning om hur det påverkar oss som bolag. Det är skillnad på risker som går att bedöma och räkna på mot händelser man inte alls kan förutse. Det är ofta de oförutsedda riskerna ingen har kunna förutspå som skapar de riktigt stora problemen i en marknad. Sen är det här inget som håller oss vakna om nätterna eftersom vi är ett långsiktigt bolag. Blir det riktigt skakigt ser vi det som en möjlighet att göra intressanta affärer, och vi har en finansiell beredskap för det. Vi har hittills växt på rätt sätt och kommer fortsätta göra det.

Av Jesper Lögdahl