Previous Next

Fredagsintervjun: "Vi har ett högt affärstempo"

Reportage

12 oktober 2018

För World in Property berättar Atrium Ljungbergs vd Annica Ånäs om en omtalad miljardsatsning, en rekorduthyrning och hur man bygger ett stabilt bolag.

De senaste två åren har Atrium Ljungberg gasat rejält och blivit en storspelare med flera både stora och spännande projekt i sin bok.

– Atrium Ljungberg mår bra. Vi har ett starkt arbetsgivarvarumärke, ett högt affärstempo och en stark finansiell ställning, säger bolagets vd Annica Ånäs till World in Property.

En av de större affärerna som bolaget gjort den senaste tiden, och som fick branschen att imponeras var det hyresavtal de nyligen skrev med Academic Work. Bolaget ska flytta in i Life City i Hagastaden och kommer att hyra inte mindre än 17 000 kvadratmeter. När det gäller lager och logistik är ytan kanske inte något att tappa andan över, men när det gäller kontorssegmentet är det stort.

– Vi jobbar väldigt proaktivt och jobbar strategiskt med helheten för våra fastigheter och platser. Vi har alltid tidigt en ambition för ett helt område eller en hel fastighet där vi bestämmer oss för en inriktning.

Ökade intäkter

Hyresmarknaden går, som så många påpekar, väldigt bra. Vakanserna är extremt låga mot gränsen till obefintliga framför allt i centrala Stockholm. I ytterkanterna finns det några procent kvar att hyra ut, men totalt sett är det svårt att få tag i lokaler. Detta har också gjort att hyrorna ökat och för ett bolag som Atrium Ljungberg är det så klart bra.

Intäkterna ökar och i årsrapporten för 2017 hade bolaget en intäktsökning på hyressidan, i jämförbart bestånd, med 4,4 procent från året innan och i halvårsrapporten för 2018 ökade den med lika mycket.

– Utifrån ett nationellt perspektiv är det aldrig bra med för låg vakans, det hämmar tillväxten så klart, men låga vakanser som driver upp hyrorna gynnar vårt bolag. Många kunder vänder sig till oss eftersom vi jobbar i området runt Stockholm City och där är det inte är lika tuff konkurrens om lokalerna.

Miljardsatsningen

Det ska tilläggas att marknaden kommer att förändras. Det byggs och kommer att byggas mycket under de kommande åren. Ett exempel på ett sådant mastodontprojekt är det som Atrium Ljungberg vill genomföra i Slakthusområdet. När nyheten kom för någon månad sedan att bolaget skrivit en avsiktsförklaring med Stockholm stad fick den stor genomslagskraft i media.

Förvärven och utvecklade markanvisningar för området uppgår totalt till cirka 200 000 kvadratmeter BTA, där kontor står för cirka 40 procent och bostäder för cirka 25 procent. Resterande andel består av kultur, handel, restaurang, hotell, utbildning med mera.

Totalt beräknar Atrium Ljungberg lägga ner åtta miljarder kronor på att göra om detta klassiska industriområde. Investeringen kan ses som ovanligt stor även om Annica Ånäs menar att den kommer genomföras succesivt fram till år 2030.

– Det är ett fantastiskt område som ligger väldigt nära city och kommer att vara väldigt expansivt. Vi har en vision om att göra detta till ett område som blir en motsvarighet till Meatpacking District i New York eller Kings Cross i London och den visionen delar vi med Stockholms stad. Den första dragningen vi fick från staden för tre år sedan och vi var tidigt intresserade av platsen. Vi har lagt ner tycket tid på ta fram en vision för platsen. Sickla är definitivt ett referensprojekt för hur vi vill jobba. Vi köpte det för 20 år sedan och där har vi bevarat mycket av det gamla men adderat nytt innehåll och sedan även byggt en hel del nytt. Här finns handel, kontor, skolor och kultur och vi adderar nu ett hotell, vårdhus och bostäder. I Slaktis kommer vi också ta ett helhetsgrepp för att skapa ett attraktivt område.

Det har varit extremt goda finansiella tider för branschen. Låg ränta, god tillgång på kapital från marknaden och ett skriande behov från kommuner av både bostäder och kommersiella lokaler och kontor. Nu börjar dock många dra öronen åt sig och vissa spår en räntehöjning inom en snar framtid.

Stabil framtid

Så sent som i veckan visade Prosperas månatliga mätningar att finansmarknadsfolket tror på en snabbare höjning av reporäntan än tidigare, åtminstone i det kortare perspektivet. Nu spås Riksbanksräntan ligga på minus 0,3 procent om tre månader, jämfört med minus 0,5 procent som var tron i förra månadens mätning.

Så vad händer då med branschen? Annica Ånäs säger att framtiden är ju alltid svår att förutspå, men trycker på att Atrium Ljungberg klarar av både räntehöjningar och övrig turbulens på marknaden då man har riktigt starka finanser.

– Vi är i en högkonjuktur just nu och trots det minusräntor så även om vi pratar om att räntan ska höjas så tror jag inte att den kommer stiga till några kritiska nivåer efter som mycket tyder på att högkonjunkturen håller på att mattas av. Jag tror därför på ett fortsatt lågränteläge framöver. Men vi är även rustade för att klara betydligt högre räntor. Vi har en låg belåningsgrad och en väldifferentierad låneportfölj. I dag är 50 procent av våra lån från banksektorn och 50 procent från kapitalmarknaden. Jag var själv i bolaget under den värsta finanskrisen och oavsett konjunktur så gäller det att driva ett bolag som gör att man klarar tvära vändningar i marknaden. Man har ju ingen kristallkula att titta i och förutse framtiden och därför är det svårt att säga när vi kommer att komma in i en lågkonjuktur, men jag skulle gissa att det blir om ett till två år. Ofta blir det tvära kast och det går fort och då gäller det att det finns styrka i bolaget och det har vi.

Av Jesper Lögdahl

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se