Fredagsintervjun: Så blev idéhistorikern fastighets-VD

Fredagsintervjun: Så blev idéhistorikern fastighets-VD

Porträtt

12 mars 2021

Einar Janson skulle egentligen bli doktor i idéhistoria. Men idag leder han ett av landets mest snabbväxande fastighetsbolag – Titania.

Einar Janson, VD och majoritetsägare i Titania Fastigheter, är en klassisk self made man. Han är idéhistorikern som startade VVS-bolag och nu för Titania mot börsen. Ny styrelseordförande i bolaget är Fastators VD Knut Pousette och i bolaget finns markanvisningar som innebär investeringar på 1,5 miljarder kronor. Titania var dessutom i år nominerat till Årets Fastighetsbolag Bostad på Fastighetsgalan.

Einar Janson driver Titania framåt i rekordfart och med stor passion. Men han är medveten om och varnar för ”fastighetsutvecklarsjukan”. Ett begrepp som myntades av Manhattanutvecklaren William Zeckendorf Jr (läs mer om det nedan).

Berätta lite om dig själv; Hur började din karriär och hur hamnade du på den positionen som du har idag?

– Jag kom in i byggbranschen av en slump för snart 20 år sedan. Jag läste idéhistoria på universitetet och hade planer på att doktorera. Inför hösten 2001 hade jag redan skrivit klart den uppsats man skulle göra under den terminen så jag hade mycket tid över. Jag och en kompis satte in en radannons i DN om att vi utförde badrumsrenoveringar för att tjäna extra pengar. Vi tog på oss ett antal projekt för privatpersoner som gick bra och när terminen var slut ville jag inte gå tillbaka till universitetet utan fortsatte att utveckla en verksamhet på egen hand.

– Jag fick med min bror och svåger i verksamheten från ett tidigt skede och verksamheten växte snabbt till att omfatta först allt större entreprenadprojekt och sedan, tack vare reinvesterade vinster, egna projekt. Till en början bestod de egna projekten mest av ombyggnader men efterhand blev det allt större projekt inom nyproduktion.

Idéhistorikern blev alltså VVS-entreprenör, sedan byggentreprenör och till sist fastighetsutvecklare.

– Idag gör vi inte längre entreprenader för externa kunder utan är uteslutande ett fastighetsbolag med egen förvaltning och egen utveckling av nya projekt. Vi går helst in i tidiga skeden och driver utveckling av detaljplaner i större stadsutvecklingsprojekt.

Vid sidan av jobbet är det främst familjen och surfing i Kalifornien som gäller för Einar Janson.

– Jag är gift och har två barn – en pojke och en flicka som är fyra och fem år. Min främsta hobby nu är att vara med dem. Förutom det är jag fortfarande intresserad av historia och läser mycket böcker. Jag gillar också att resa, åka skidor och surfa. Vi har ett hus i Kalifornien med närhet till bra surfing.

Vilka är de främsta utmaningarna och möjligheterna din organisation tar sig an framåt i tiden, låt säga på ett års sikt?

– Kapitalanskaffning. Vi som företag har bland annat varit del i förpackad obligation som emitterades för fem år sedan. Men som fristående aktör är vi nya på kapitalmarknaden och behöver visa vilka vi är och bygga egna direktrelationer med investerare. Vi har byggrätter i skeden som ligger nära byggstart och typiskt sett får vi finansiering från storbanker till 50-70 procent av kostnaden.

– Fast det kommer krävas kapital till ”equitydelen” i projekten för att genomföra dem parallellt och i det snabba tempo vi vill. Vårt mål nu är också att behålla en del av det vi bygger som hyresrätter under egen förvaltning. För att slippa sälja av kontinuerligt, för att få in likviditet till equitydel i expansion och nya projekt, så kommer det att krävas kapital.

Vilka är Titanias främsta mål, visioner och styrkor?

– Vårt främsta mål är att bygga upp finansiell styrka med stabila kassaflöden från eget fastighetsbestånd. Sedan vill vi nå en position där vi får lättare att resa kapital till intressanta projekt genom att visa kapitalmarknaden att vi kan leverera det vi lovar och bygga långsiktiga förtroenderelationer. Vi strävar efter att gå in i områden där markpriserna är lägre och addera värde, utveckla dem till det bättre genom stadsutveckling och få del i uppsidan av detta. En uppsida som är större än i områden som redan är attraktiva.

– Titanias vision är att genom stadsutveckling bryta negativ utveckling i utsatta områden där den potentiella uppsidan genom utveckling är större – för oss rent ekonomiskt och för samhället som helhet ur alla aspekter.

Titanias styrkor kommer ur erfarenhet och helhetsperspektiv, menar Einar Janson.

– Vår bakgrund som entreprenörer med egna anställda både inom bygg och installation ger oss en fördel i förståelse för faktorer inom produktionsprocessen och gör att vi är bra på tidshållning, kostnadskontroll och riskminimering.

– Vår förståelse för byggnation på skruv- och mutternivå gör att vi kan styra arkitekter, specialistkonsulter och leverantörer mot optimala lösningar. I komplexa fastighetsutvecklingsprojekt med svag styrning av en fastighetsägare med mindre byggerfarenhet finns det annars en risk slutprodukten blir ett suboptimerat kompromiss-resultat av olika experters åsikter.

– Vi ser fastighetsutvecklingsprocessen från första dagen på detaljplanearbetet tills vi har ett färdigt förvaltningsobjekt som en helhet. Därför har vi samma projektchef genom hela processen istället för att affärsutvecklingsavdelningen driver detaljplaneprocessen och en produktionsorganisation sedan tar vid. För oss bestäms viktiga parametrar för produktionen redan i detaljplaneskedet. Då måste detta styras av en person med detaljkunnande om faktisk byggnation.

– På Titania lägger vi stora resurser på detaljerad projektering redan i tidiga skeden av ett projekt för att optimera projekten värdemässigt och undvika irreparabla fel senare i processen.

Vad ser du som viktigast i ditt ledarskap?

– Att besluta om övergripande strategi och vara beredd att ompröva om förutsättningarna ändras. Och att skapa en atmosfär där initiativkraft bland anställda premieras.

– Sedan är det som ledare viktigt att hantera balansen mellan möjlighet och risk. Minns inte var jag läste det, det måste varit en artikel i en tidning för några decennier sedan, om en svensk fastighetsmagnat som köpt en fastighet i mellanöstern. Han blev tillfrågad om han inte kunde bygga där själv och svarade att han köpte hus som redan stod, för ”den som bygger går förr eller senare i konkurs”.

– Det där citatet har följt mig sedan dess och för några år sedan när jag läste Manhattanutvecklaren William Zeckendorf Jr:s självbiografi adderade jag även begreppet ”Fastighetsutvecklarsjukan” som något jag tänker på varje gång jag väger möjlighet mot risk i något projekt. Det hjälper mig att funderar igenom om det verkligen är lönsamheten som är det bestämmande eller om jag har andra motiv – som jag inte riktigt erkänner – för att vilja ha projektet.

– Jag tror att många bostadsutvecklare som det gick dåligt för när marknaden på bostadsrätter rasade för några år sedan hade drabbats av fastighetsutvecklarsjukan. Det är otroligt lätt att göra, jag har varit nära att trilla dit några gånger men har lyckligtvis hållit mig undan från projekt som var för ”häftiga”. Så här beskriver Zeckendorf sjukan:

”Developer’s disease is a rare but highly contagious condition that afflicts certain developers. They hire the best architects. Their projects are the most admired. They’re financially very successful. They start with one project at a time. Then one project grows into another and another until they have many projects — some would say too many — underway. They begin to take on the most difficult projects, not just to put up buildings but remaking whole neighborhoods. Their goal is no longer making money; it’s being a savior. And they are treated royally for their pains. Based on their sterling records, financial institutions rush to provide money, and investors clamor to partner on their projects. And then, just as these developers are riding high, invincible, a deal goes sour or the market turns, and their luck runs out. Developer’s disease mows them down.” ur William Zeckendorf Jr. ”Developing: My Life”

Vilka tror du blir de förtonande trender inom fastighetsbranschen framåt i tiden?

– Jag har för dålig generell kunskap för att uttala mig om fastighetsbranschen som helhet. Vi kan bostäder och vissa andra lokalslag så det är detta jag kan uttala mig om. Från min horisont skulle jag säga att det finns stor potential för att optimera faktorer för bostadshyresrätten inom nyproduktion. Vilket borde kunna leda till ett helt annat tryck för att bygga hyresrätter än tidigare.

– Jag tror att byggrätter för hyresbostäder i storstädernas ytterområden kommer att prissättas högre och bli mer attraktiva än idag. Det förs nu en politisk diskussion om fri hyressättning i nyproduktion med en pågående utredning beställd av regeringen. Även om den inte går igenom så närmar sig hyresnivåer i nyproduktion nu marknadshyror i vissa delar av storstadsregionerna.

Och vad ställer detta för krav på en vinnare inom bostäder?

– I storstadsregionerna tror jag att det finns stora möjligheter innan nivåerna etablerats på den nivå som alla kan se framåt i tiden. Men då krävs det att man utnyttjar den möjligheten effektiv nu. Vissa bostadsbolag i storstäderna saknar drivkraft och effektiva metoder för en optimal hyressättning i nyproduktion.

Av Jörgen Hallström

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se