Fredagsintervjun: Pågen som femtiofaldigat Trianons värde – Den stora utmaningen är att hitta nya objekt att köpa – det är stor konkurrens . Därför är det bättre att bygga nytt. Vi byggstartar cirka 700 nya lägenheter i Malmö-området under 2021, säger Olof Andersson.

Fredagsintervjun: Pågen som femtiofaldigat Trianons värde

Porträtt

9 april 2021

Olof Andersson är pågen som efter 20 år i grönsaksbranschen snubblade på ett bolag med nedslitna kåkar för 200 miljoner. Idag är Trianons bestånd värt 9,5 miljarder.

Olof Andersson kan sitt Skåne och Malmö. Det är en av orsakerna till att han lyckats lyfta Trianon till ett modernt och framgångsrikt fastighetsbolag.

Och så är det det där med att sätta tydliga mål, leda sitt team med stark närvaro och – inte minst – att tycka om att göra affärer. Han har också bevisat att det går att bli framgångsrik affärsman trots att man inte gillar golf.

*Berätta kort om dig, din bakgrund och resan med Trianon.

– Min bakgrund är lite annorlunda. Under 20 år drev jag ett företag i grönsaksbranschen här i Skåne. Vi sålde, marknadsförde och distribuerade grönsaker från regionen till den svenska dagligvarusektorn.

Det var under denna period som Olof blev bekant med en viss Boris Lennerhov, mångårig VD på Gekås varuhus i Ullared, och numera styrelseordförande i Trianon.

– När jag sålde grönsaksbolag år 2002 hade jag en idé om att investera kapitalet i fastigheter. Jag började köpa en del fastigheter i mindre skala. Och 2006 snubblade jag på Trianon. Det var då ett bolag med 40 nedslitna fastigheter utspridda runt om i Skåne, flera i mindre orter.

Olof såg dock möjligheter och med rätt prislapp slog han till.

– Trianons bestånd då jag köpte var 200 miljoner. Idag är vår portfölj värd cirka 9,5 miljarder och koncentrerat till Malmö med omnejd. Vi har en hela tiden haft en tydlig strategi och vi kan vårt Skåne och Malmö och har bra kontaktnät här.

Under 15 år har alltså Olof och Trianon nästan femtiodubblat bolagets värde.

– Resan tog verklig fart 2010 då Trianon slogs samma med Jan Barchans bolag Cineasten med ett bestånd på 250 miljoner. Samtidigt kom Mats Cederholm in som delägare med sin bakgrund som tidigare VD i Diligentia.

Trion drev nu Trianon vidare med Olof Andersson som VD. Bolaget blev i och med sammanslagningen, och en expansiv strategi, en av de stora fastighetsaktörerna i Malmö-området. En av de första affärerna det förnyade Trianon gjorde sommaren 2010 var förvärvet av 4 300 kvadratmeter äldreboenden i Malmö av Heimstaden för 70 miljoner kronor, en hygglig affär med tanke på utvecklingen inom samhällsfastigheter.

För Olof är affärer inte bara ett arbete utan också ett intresse han brinner för.

Men på fritiden är det familjen, hustru och fem barn, som gäller.

– Jag började spela golf 2002 och slutade 2003… Golf är fruktansvärt tråkigt – affärer är mycket roligare. Därmed har Olof bevisat att det går utmärkt att bli framgångsrik affärsman utan att snacka business på golfbanor…

*Vilka är de främsta utmaningarna och möjligheterna din organisation tar sig an framåt i tiden, låt säga på ett års sikt?

– Vi jobbar i riktning mot våra finansiella mål; att öka förvaltningsresultatet med tolv procent per år och att ha en genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital på lägst tolv procent över en konjunkturcykel. Och att fastighetsportföljen långsiktigt ska bestå av 80 procent bostäder och samhällsfastigheter.

– Vidare har vi målet att belåningsgraden högst ska uppgå till 60 procent av fastighetsvärdet. Samt att räntetäckningsgraden som lägst ska uppgå till 1,5 gånger i förhållande till finansiella kostnader inklusive realiserade och orealiserade räntekostnader för derivat.

– Bolagets policy är att utdelningen långsiktigt ska uppgå till mellan 30 till 50 procent av förvaltningsresultatet minskat med betald skatt.

– Vårt fokus nu är främst att uppgradera och expandera vårt bestånd inom hyresfastigheter i Malmö med omnejd. Vi ska både bygga nytt och förvärv när rätt tillfälle ges.

– Den stora utmaningen är att hitta nya objekt att köpa – det är stor konkurrens om attraktiva bostadsfastigheter i regionen. Därför är det bättre att bygga nytt. Vi kommer att byggstarta cirka 700 nya lägenheter i Malmö-området under 2021.

– Vår främsta möjlighet att lyckas även framåt i tiden är det faktum att vi är väletablerade i en stark tillväxtregion. Befolkningen i Malmö har ökat 33 år i rad, och tillväxten fortsätter. Planen är att det ska finnas en halv miljon invånare i Malmö 2047. Det betyder att det behövs massor av nya bostäder och lokaler för samhällsservice. Uppskattningsvis krävs 80 000 nya bostäder, 66 förskolor, 21 grundskolor, åtta gymnasieskolor för att nämna några av behoven i Malmö framöver.

*Vilka är era främsta visioner?

– Vi är på väg att infria målsättningen att ha 80 procent av vårt bestånd inom bostäder och samhällsfastigheter – idag är det 75 procent. Vi jobbar vidare genom att bland annat konvertera handelslokaler till samhällsservice. Vi har på detta vis slutit ett antal stora nya avtal gällande samhällsfastigheter i år.

– Vi jobbar också i riktning mot att agera alltmer hållbart. Vi har en tydlig plan för hållbarhet och gav ut vår hållbara hybridobligation för sociala och gröna investeringar för två år sedan. Här har vi fått finansieringen på plats för en stor del av vårt hållbarhetsarbete med 500 miljoner kronor från investerare där finansieringen kopplas till ett ramverk med tio konkreta mål för vårt arbete med att skapa jobb, bygga hyresrätter med rimliga hyror, våra energieffektiviseringar och vår andel förnybar energi.

– Vi vill att de områden vi verkar i ska vara hållbara ur alla aspekter. Därför engagerar vi oss i allt från trygghetsfrågor och lokalt jobbanskaffande till energieffektivisering. Genom att renovera och bygga effektivt minskar vi resursåtgången samtidigt som det blir rimliga hyror som Malmöborna långsiktigt har råd att betala. Vi försöker alltid väva samman kund- och samhällsnytta i alla våra projekt.

*Vad ser du som viktigast i ditt ledarskap?

– Jag tror det viktigaste är att vara närvarande, tillgänglig och skapa engagemang. Trianon har ett fantastiskt team med medarbetare och vi har en mycket fin företagskultur. Det är min roll att värna om och utveckla detta.

– Jag tycker våra värdeord, engagemang, nytänkande och mod, faktiskt omsätts i vårt sätt att arbeta. Det bevisade vi till exempel när vi satsade i utsatta Rosengård och utvecklade köpcentrumet där som tidigare inte fungerade bra alls.

*Vilka tror du blir de förtonande trender inom fastighetsbranschen framåt i tiden? Och hur blir man en vinnare i branschen?

– Bostäder, samhällsfastigheter och logistikanläggningar kommer fortsätta vara trygga investeringar.

– Men jag tror att vinnare på riktigt blir man ser utvecklingsmöjligheter ur ett samhällsperspektiv och vågar. Återigen vårt projekt i Rosengård visar att man kan lyckas om man tar ett helhetsgrepp i ett område som man förstår sig på. När vi förvärvade 2016 var en stor del av ytan vakant, idag är fastigheten fullt uthyrd.

*Är det något annat du vill framhålla eller dela med dig kring er verksamhet eller branschen i stort?

– Som fastighetsägare är man med och bygger städer. Det gäller att ta ansvar för miljö och social utveckling kopplat till affärsnytta. Framgång ligger i att väva samman dessa tre målbilder.

– Utvecklingen mot hållbarhet är fantastisk. Det mesta nya som byggs uppfyller höga miljö- och klimatkrav. Men fortfarande står bebyggelsen för en mycket stor del av koldioxidutsläppen. Det kommer från den stora befintliga och äldre delen av bebyggelsen. Här måste vi systematiskt arbete med energieffektivisering och hållbarhet för att klara miljömålen.

Av Jörgen Hallström

 

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se