Previous Next

Fredagsintervjun: ”Känns det bra så går det för långsamt”

Porträtt

25 november 2021

Patrik Emanuelsson gjorde 1.51 på 800 meter redan som 17-åring. Den tuffa medeldistansmentaliteten har präglat honom som företagsledare. Han har förmågan att både hålla högt tempo och vara långsiktigt uthållig. Något han bevisat som VD för Heba.

När Patrik Emanuelsson tillträdde som VD för Heba 2017 var uppdraget att bolaget skulle växa med lönsamhet.

Sedan dess har Hebas B-aktie ökat i värde med cirka 190 procent. Bolagets börsvärde är idag nästan 13,2 miljarder och per den sista september var fastighetsbeståndet värderat till 13,5 miljarder, att jämföras med knappt 10,8 miljarder ett år tidigare.

Bolaget har också byggt upp en omfattande projektportfölj. I dagsläget är drygt 900 lägenheter i pågående egen produktion, varav cirka 150 färdigställs under 2021. Därutöver är 1 100 bostadsrätter i produktion via partnerskap och samarbeten. Samtidigt genomförs omfattande ROT-projekt löpande i det befintliga beståndet.

Huvuddelen av både det befintliga beståndet och de pågående projekten finns i Storstockholm och Mälardalen med omnejd.

Inriktningen är bostäder och i ökande grad samhällsfastigheter.

Trygg med de nya målen

Med denna bakgrund känner sig Patrik Emanuelsson trygg med de nya finansiella mål och riktlinjer som Heba presenterade i somras:

*Förvaltningsresultatet ska öka årligen med 10 procent under en följd av år.

*Belåningsgraden över tid ska inte överskrida 50 procent.

*Utdelningen ska årligen vara minst 70 procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt.

*Varje nyinvestering ska långsiktigt förbättra intjäningsförmågan, det vill säga direktavkastning, förvaltningsmarginal och överskottsgrad.

– Att vårt förvaltningsresultat ska öka med tio procent cirka tio år framåt är ingen önskan – med vår projektportfölj är det så det blir, säger Patrik Emanuelsson.

Stolt över nöjda kunder och medarbetare

Men allra stoltast tycks han ändå vara över de resultat Heba uppnått vad gäller NKI och NMI – indexen för nöjdhet bland kunder respektive anställda.

I samband med årets Q3-rapport kunde Heba presentera ett serviceindex på 85 bland sina hyresgäster, och ett medarbetarindex på 4,4.

Ett mycket högt betyg som ligger väl i linje med bolagets tre kärnvärden: Närvarande, Trygga och Engagerade.

Kärnvärdena är grunden i den värdeskapande affärsmodell och strategi som togs fram 2018, Patrik Emanuelssons andra år på VD-posten.

– Jag är också mycket stolt över att vi nu finns med i toppen på Allbrights gröna lista över de allra mest jämställda börsbolagen i Sverige, säger Patrik Emanuelsson.

Hållbarhet i konkreta termer

I utvecklingen av bolaget har ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet samt digitalisering varit viktiga komponenter i konkreta termer.

Och här har Patrik Emanuelsson haft god nytta av sina tidigare anställningar.

Han har - under en drygt 20-årig karriär inom fastighetsbranschen - varit bland annat VD på Locum och Micasa Fastigheter samt vice VD och fastighetschef på Svenska Bostäder.

– I dessa offentligt ägda bolag var vi tidiga med både hållbarhetsfrågor och digitalisering. De erfarenheterna och kunskaperna har jag tagit med mig som en grund för utvecklingsarbetet här på Heba. Annars tycker jag inte det är så stor skillnad på att leda ett offentligt och ett börsnoterat fastighetsbolag – man arbetar i båda fallen mot tydliga målbilder. Det är lika spännande fast på olika sätt att verka i den offentliga och noterade världen, säger Patrik Emanuelsson.

Ett övergripande och långsiktigt mål för Heba är att vara det fastighetsbolag som erbjuder de mest attraktiva och trygga bostäderna och bostadsområdena.

– Det fina NKI-resultatet visar att vi redan kommit en bra bit på väg. Det är också ett kvitto på att vårt hållbarhetsarbete i alla aspekter är framgångsrikt.

Integrerat i hela verksamheten

Heba bedriver ett omfattande hållbarhetsarbete vad gäller både ekologiska och sociala frågor.

– Vi jobbar långsiktigt och integrerar systematiskt dessa frågor i hela vår verksamhet – i allt vi gör. När det gäller miljö och klimat så styr det i hög grad våra arbetsmetoder, val av byggmaterial och vår fastighetsdrift – inte minst uppvärmning.

– I socialt hänseende arbetar vi för stabilitet och trygghet i våra bostadsområden. Vi vill skapa levande, blandade och positiva miljöer i samverkan med olika aktörer. I den andan upplåter vi en andel av våra bostäder i flera projekt till sociala kontrakt som sköts av kommunen, säger Patrik Emanuelsson.

Den väldokumenterade profilen vad gäller hållbarhet ger Heba en stark ställning vid markanvisningstävlingar för bostadsområden.

Markanvisningar mycket viktig del

– Det är en viktig del i vår strategi. Visst ska vi expandera med förvärv, men anvisningar och förtätningar i egna områden är ännu viktigare. Vi är inte intresserade av resurskrävande budgivningar, menar Patrik Emanuelsson.

Ett aktuellt exempel vad gäller anvisningar, är ett av Stockholms största stadsbyggnadsprojekt - i Stora Sköndal. Här bygger just nu Heba i samverkan med Åke Sundvall cirka 750 nya bostäder. Samarbetet i området kommer att fortsätta med ytterligare etapper.

– Stora Sköndal är ett fantastiskt projekt. Inte minst eftersom vi bygger på oexploaterad mark – de allra flesta projekten i Stockholm de senaste decennierna har varit på exploaterad mark. Här kan vi forma en ny hållbar bebyggelse helt från start – dessutom i ett område med så fina och natursköna omgivningar, säger Patrik Emanuelsson.

Samverkan för utveckling

Nyligen byggstartade Heba och Åke Sundvall i samverkan även ett projekt med 159 nya Svanenmärkta bostadsrätter i Uppsala. Byggstarten markerades med att aktörernas och Uppsala kommun tillsammans planterade ett ”startskott” i form av en tulpanlök, för att understryka hållbarhetsaspekterna i projektet.

– Samarbetet med Åke Sundvall har pågått genom flera år och utvecklas med nya projekt. Det är ett bra exempel på hur vi gärna samverkar med andra aktörer – ofta där de har spännande mark eller projekt och behöver våra organisatoriska och finansiella muskler, säger Patrik Emanuelsson.

Digitala tvillingar

Heba har nyligen även gjort en stor satsning på ytterligare digitalisering av sin verksamhet.

– Ja, för att effektivisera förvaltningen har vi slutit avtal med Vyer om att utveckla digitala tvillingar för samtliga fastigheter. Det är ett steg i att skapa en virtuell förvaltning där mycket kan hanteras digitalt. Men vår ambition är inte att vara en ”plog” i den digitala utvecklingen, det är vi inte tillräckligt stora för. Men vi bevakar utvecklingen noga och anammar den teknik och de plattformar som vi tycker är stabila, som i detta fall. Det finns massor mer att göra inom IT – vår sektor ligger efter här, menar Patrik Emanuelsson.

Ska öka inom samhällsfastigheter

Förutom inom bostäder satsar Heba på att växa inom samhällsfastigheter.

Även här är Patrik Emanuelssons bakgrund en styrka, som tidigare VD i Locum och Micasa. Plus att han i nuläget är styrelseledamot i Södersjukhuset AB, Danderyds sjukhus AB, Södertälje sjukhus AB.

– Efterfrågan på samhällsfastigheter och äldreboenden ökar stadigt. Heba har som mål att öka andelen samhällsfastigheter i beståndet från 10 till 20 procent till 2024. Det är ett tufft mål eftersom konkurrensen blir allt hårdare inom segmentet, men vi har flera stora och spännande projekt inom samhällfastigheter igång och siktar på fler.

SBB sålde nyligen sitt innehav i Heba till Nordea, men har flaggat för att de ser Heba som en långsiktig finansiell investering. Något som Patrik Emanuelsson inte kan kommentera.

– Det är en ägarfråga som vår styrelse bemöter. Vi får titta till fakta och agera inom ramen för det.

”Fått upp ögonen för Heba”

Patrik Emanuelsson vill heller inte kommentera Heba-aktiens utveckling, som alltså är plus 38,5 procent hittills i år och upp med cirka 190 procent sedan han tillträdde som VD 2017.

– Men generellt kan jag ju konstatera att intresset för fastigheter, främst bostäder, samhällsfastigheter och logistik ökat kraftigt. Sedan har nog allt fler fått upp ögonen för Heba.

Och bakom Hebas framgångar ligger enligt Patrik Emanuelsson en tydlig modell och strategi för att växa lönsamt med bibehållen stark balansräkning, plus en enveten långsiktighet som paras med ett högt tempo.

Starkt Q3 2021

Det senaste tydliga kvittot på detta var årets Q3-rapport. Förvaltningsresultatet för Q3 ökade med 24,3 procent till 63,4 miljoner kronor, jämfört med motsvarande period i fjol.

– Heba är både långsiktigt och håller ett högt tempo. Vi ställer om till framtiden och vi har både medarbetare och hyresgäster med oss. Vi lämnar ingen utanför, samtidigt som vi månar om vår starka ekonomi. Det är det enda långsiktigt hållbara sättet att skapa tillväxt, och det är den strategin vi nu skördar frukterna av, säger Patrik Emanuelsson.

Heba upprepade i Q3-rapporten prognosen om ett förvaltningsresultat för 2021 som är bättre än 2020. Sedan ska alltså ett antal år med ytterligare tioprocentiga ökningar följa.

Instinkt från idrottskarriären

Som strateg och ledare har Patrik Emanuelsson nytta av sin bakgrund från försvarsmakten som civilanställd – han studerade bland annat som ung vid Militärhögskolan - och kanske framför allt av sin tid som medeldistanslöpare på elitnivå.

– Jag gjorde 1.51 på 800 meter redan som 17-åring. Det blev junior-EM och SM och landskamper som senior. Även om det är länge sedan jag lade av med löpningen, så har jag översatt tävlingsinstinkten till företags- och finansvärlden, säger Patrik Emanuelsson som idag ägnar sin fritid åt sin stora familj i stället för löpning.

Just den tuffa medeldistansmentaliteten, tycks har präglat honom som företagsledare. Att ha förmågan att både hålla högt tempo och vara långsiktigt uthållig.

– Jag har alltid lagt mycket kraft och haft disciplin för att nå resultat. I löpningen visste jag att när det kändes bra, gick det för långsamt, ler Patrik Emanuelsson. Med åren har innebörden i ett hållbart liv vuxit fram, där balans mellan privatliv och jobb är avgörande för helheten.

”Köper Heba-aktier löpande”

Även fokus på, och tilltro till, sin målbild hänger nog samman med idrottstiden. Något som han visar vad gäller Heba genom ett eget aktieinnehav om 13 000 B-aktier i bolaget.

– Jag har köpt på mig löpande och det kommer jag fortsätta att göra, förklarar Patrik Emanuelsson som med tillförsikt ser fram emot ett spännande och fortsatt expansivt år för Heba 2022.

Jubileumsår med brakfest

– Det blir ett lite speciellt år 2022 eftersom Heba då fyller 70 år. Födelsedagen infaller inte förrän i november så vi har ännu inte spikat hur vi ska fira. Men det blir i alla fall något riktigt kul för våra hyresgäster och en rejäl brakfest för våra medarbetare och vår styrelse!

Av Jörgen Hallström

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se