Framtidens sätt att arbeta – är konceptet hyra eller inte?

Framtidens sätt att arbeta – är konceptet hyra eller inte?

Reportage

29 maj 2019

Megatrender såsom digitalisering, globalisering och urbanisering har haft stor betydelse för fenomenet coworking som utvecklats på fastighetsmarknaden explosionsartat.

Enkelt uttryckt innebär coworking att flera företag sitter under samma tak och arbetar, vilket för många är ett effektivt sätt att snabbt få tillgång till lokal utan längre bindningstid och utöka sitt kontaktnät. Idag finns flera olika typer av coworking alternativ för att passa olika typer av företag och branscher.

Coworking är oftast förenat med ett medlemskap och finns från billiga och enkla koncept till mer avancerade anläggningar och är nästintill alltid förenat med olika typer av service, såsom kringtjänster som behövs på ett kontor såsom WiFi, printer, kaffe, reception men även exempelvis frukost, cykelförvaring, konferensrum, after work, café samt finansiering och företagsrådgivning.

Olika typer av coworking medlemskap

Vad som ingår i coworkingavtalet varierar och i huvudsak kan tre olika varianter urskiljas. Den enklaste formen av avtal innebär att medlemmen mot en avgift får nyttja en plats i någon av coworkingbolagets lokaler i mån av sådan plats. Den andra formen av medlemskap innebär att medlemmen mot avgift alltid är garanterad viss plats i coworkingbolagets lokaler. Den sista formen innebär att medlemmen mot en avgift har tillgång till ett avskilt rum i lokalen och tillsammans med andra dessutom kan nyttja vissa gemensamma ytor.

Förutsättningar för hyra

I hyreslagen regleras förutsättningarna för när en upplåtelse ska anses utgöra hyra. Om nyttjanderätten faller in under hyreslagens bestämmelser får det även som följd att parterna har hyreslagens tvingande regler att förhålla sig till, såsom bland anant hyres- och uppsägningstid samt indirekt besittningsskydd. Gäller hyreslagens regler kan medlemmen erhålla ett indirekt besittningsskydd och har då som huvudregel rätt till skadestånd när avtalet upphör. Detta gäller även om coworkingkonceptet många gånger i praktiken behandlas som en egen form av avtal där avsikten inte är att hyreslagen ska bli tillämplig och trots att hyreslagen inte i alla lägen kan anses vara anpassad till denna typ av koncept. Det är därför viktigt att ta ställning till om coworkingavtalet ifråga riskerar att utgöra hyra eller annan nyttjanderätt.

I 1 § hyreslagen anges som kriterier för att en upplåtelse ska falla in under hyreslagens regler att ”hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning”. Nyttjanderätten måste dessutom vara exklusiv för hyresgästen, d.v.s. ingen annan har rätt att nyttja samma yta. Det kan konstateras att nyttjandet i alla tre typer av coworkingupplägg ovan sker mot ersättning och utgör del av hus. Frågan är dock om rätten är tillräckligt exklusiv och bestämd för medlemmen. Som exempel på situationer där gränsdragningen inom hyresrätten varit aktuell kan nämns tre rättsfall.

Svea hovrätts dom 1999-10-29, mål nr T 951-98: Två frisörer hyrde in sig hos en förstahandshyresgäst i en frisörsalong. Frisörerna betalade ersättning men hade inte rätt till någon bestämd area i lokalen eller viss stol. De två frisörerna hade inget avtal med fastighetsägaren. Inget talade för att parternas avsikt var att det skulle utgöra ett lokalhyresavtal. Avtalet mellan förstahandshyresgästerna och de andra två frisörerna ansågs inte utgöra ett hyresavtal.

NJA 2001 s. 10: SL upplät åt en person att sälja bröd inom tunnelbanans biljetthallar. Då platserna för försäljning inte var klart lokaliserade och då de fortlöpande kunde variera inte bara inom en tunnelbanestation utan inom flera stationer kom HD fram till att upplåtelsen inte innebar en tillräckligt bestämd lokalisering för att utgöra ett hyresavtal. HD förklarade dock att en upplåtelse av ett lätt utbytbart utrymme av viss storlek, t.ex. en garageplats eller ett förvaringsutrymme, under vissa förhållandet kan anses som ett hyresavtal även om nyttjanderätten inte gäller en bestämd plats och placeringen av det uthyrda utrymmet i viss utsträckning kan variera under avtalstiden.

Svea hovrätts dom 2014-12-16, mål nr T 11761-13: Två företag hade avtal med ett tredje företag om att bedriva en läkarmottagning i det tredje företagets lokal mot ersättning. Inte heller detta ansågs utgöra ett hyresavtal. Av rättsfallen ovan kan utläsas att en upplåtelse som endast omfattar en med hyresvärden (eller andra hyresgäster) delad yta eller en upplåtelse som inte är tillräckligt lokaliserad har inte ansett utgöra hyresavtal av domstolen.

Andra kombinerade avtal

Det finns även rättspraxis avseende kombinerade avtal där bl.a. olika boendeformer förenats med vårdinsatser. Som en allmän princip gäller att i det fall lokalupplåtelsen ingår som ett underordnat moment i avtalet ska avtalet inte anses utgöra hyra. Tjänsteinslaget i coworkingavtalet kan vara dominerande men vår bedömning är dock att det vid coworkingmedlemskap generellt sett är just arbetsplats för kontor som är av central betydelse från medlemmens perspektiv.

Vilka avtal som ska erbjudas

Det är alltså inte helt enkelt att avgöra var gränsen går mellan hyra eller annan nyttjanderätt i coworkingkonceptet. När coworkingavtalet ska anses utgöra hyresavtal eller inte måste avgöras utifrån förutsättningarna i varje specifik situation. Däremot bör mer eller mindre starka skäl tala för att det rör sig om hyresavtal i de tre olika typerna som nämns ovan. Nyttjar medlemmen ensam ett eller flera bestämda och avskilda rum utan att hyresvärden eller andra medlemmar har tillträde, så talar det mesta för att det är fråga om ett lokalhyresavtal. Detta troligtvis oberoende av hur mycket tjänster som erbjuds hyresgästen och om hyresgästen också får nyttja andra gemensamma ytor tillsammans med andra.

Om medlemmen däremot har rätt till plats i mån av plats och delar ytan med andra, utan att ha något avskilt rum, är förutsättningarna för att det ska anses utgöra hyra aningen svagare, vid en bedömning baserad på rättsfallen ovan. Om de platser medlemmen anvisas kan anses likvärdiga talar mycket dock för att avtalet ska utgöra hyra. Betalar medlemmen endast viss ersättning utan att vara garanterad viss plats och endast får använda plats om sådan finns tillgänglig talar däremot det mesta för att upplåtelsen inte ska anses utgöra ett lokalhyresavtal.

För att undvika att riskera rättsförluster är vår rekommendation att behandla de situationer där det finns risk att coworkingavtalet kan anses falla in under hyreslagens regler som hyresavtal och följa hyreslagens tvingande regler. Exempelvis bör coworkingbolaget fundera på om ett avstående från besittningsskydd ska ingås för att undvika att behöva utge skadestånd vid coworkingbolagets uppsägning. Även hyres- och uppsägningstiderna i coworkingavtalet bör förhålla sig till hyreslagens tvingande regler för att undvika ogiltiga uppsägningar om de tider som angetts i avtalet inte följer hyreslagens uppsägningstider. Med fördel kan kortare hyrestider användas för att också på så sätt kunna ha kortare uppsägningstider.

Sammanfattningsvis bör coworkingbolaget noga överväga vilken typ av avtal det är fråga om som bolagets koncept erbjuder medlemmarna. Särskilt ska beaktas att hyreslagens tvingande regler kan bli tillämpliga på coworkingavtalet oavsett vad avtalet benämns och oavsett de kringtjänster som erbjuds medlemmarna.

Av Jessica Ekmark, advokat, och Rickard Zamuhl, advokat, AG Advokat

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se