FI: Fastigheter inte akut hot finansiellt – med sårbarheten stor

FI: Fastigheter inte akut hot finansiellt – med sårbarheten stor

Analys

12 november 2020

Riksbankschefen Stefan Ingves lyfter bankernas stora exponeringar mot fastigheter som ett potentiellt hot mot finansiell stabilitet. FI:s generaldirektör nyanserar bilden: – Sammanfattningsvis är läget på den kommersiella fastighetsmarknaden inte ett akut hot mot den finansiella stabiliteten men de underliggande sårbarheterna är betydande. Under gårdagen presenterade FI en ny analys med stresstest av bankernas utlåning till fastighetsföretag.

Det var under gårdagens presentation om risker för den finansiella stabilitet som Ingves pekade på bankernas stora exponering mot fastigheter som en hotbild i finanssystemet. FI: generaldirektör Erik Thedéen menar att denna hotbild finns och kan vid en ogynnsam ekonomisk utveckling innebära avsevärda påfrestningar för banker och andra kreditgivare.

Beroende på fastighetsmarknadens storlek och att fastighetsbolagen i regel lånar mycket pengar har den en särskild betydelse för den finansiella stabiliteten. 45 procent av bankernas företagsutlåning går till fastigheter, och fastighetsbolagen är dessutom numera stora låntagare på obligationsmarknaden.

– De stora riskerna för den kommersiella fastighetsmarknaden är en uppgång i finansieringskostnaderna, en störning i själva tillgången till finansiering och en varaktig nedgång i efterfrågan på lokaler, summerar Thedéen.

Ny stresstest

FI gör kontinuerligt stresstester och scenarioanalyser för hur de olika riskfaktorerna kan påverka fastighetsbolagens kreditvärdighet och kreditförlusterna i bankernas fastighetsutlåning. Scenarioanalysen från KI:s stabilitetsrapport i våras visar att kreditförlusterna i de svenska bankerna skulle kunna uppgå till 6 procent av utlåningen i fastighetsbolagen i en djup och utdragen ekonomisk kris med kraftigt fallande BNP (-10 procent) och stigande finansieringskostnader (+3 procentenheter). Det motsvarar 50 mdkr i kreditförluster för bankerna.

– Igår publicerade vi en ny FI-analys där vi presenterar våra metoder för att stresstesta bankernas låneportföljer med särskilt fokus på de kommersiella fastighetsriskerna, säger Thedéen och fortsätter:

– Fram till i våras framstod ingen av de tre stora riskerna som direkt överhängande. Att riksbanken och andra centralbanker nu under krisen markerat så tydligt att räntorna ska hållas låga under längre tid talar för att det inte heller nu är högre finansieringskostnader som är det mest akuta hotet.

– Men obligationsmarknaden fungerade illa som finansieringskälla i våras och dess funktionsförmåga kan inte tas för given i alla marknadslägen – även om FI tagit initiativ till förbättringar. Störningar i tillgången till pengar kan också driva upp finansieringskostnaderna för fastighetsbolagen genom utvidgade kreditspreadar och högre marginaler på banklån.

Intjäning och fastighetsvärden

Från dagens utsiktspunkt är det två faktorer på fastighetsmarknaden som Thedéen. särskilt vill uppmärksamma: intjäning och fastighetsvärden.

– När coronakrisen slog till i början av mars trodde många att det skulle slå brett mot fastighetsbranschen. Hur det går för ett visst fastighetssegment beror i hög grad på vad som händer med efterfrågan på lokaler, och det beror i sin tur på hur det går för hyresgästernas ekonomi. Nu ser vi att det finns vissa segment som drabbats hårt medan andra klarat sig betydligt bättre.

Han pekar på hotell, köpcentrum och handel i centrala lägen som bekymmersamma segment.

– För fastigheter med livsmedelsaffärer och lager med koppling till e-handeln har det hittills gått bättre under krisen. Detsamma gäller fastighetsbolag som äger hyresbostäder och samhällsfastigheter där hyresintäkterna är stabila.

– Kontorsmarknaden är en stor del av den kommersiella fastighetsmarknaden, och här är bilden mer oklar. De tidigare förväntningarna på fortsatt hyrestillväxt för kontor har fått sig en ordentlig törn men hyresnivåerna har inte fallit ännu. Marknadssentimentet kännetecknas av ”vänta och se”. För kontorsmarknaden ligger hotbilden främst i om vi får en varaktig förändring i människors beteende så att många fortsätter jobba hemmasamtidigt som vi hamnar i en mer utdragen lågkonjunktur, säger Thedéen.

Än så länge har fastighetsvärdena totalt sett påverkats marginellt, konstaterar Thedéen.

– I de hårdast drabbade fastighetssegmenten har värdena i vissa fall gått ned med runt 5 procent medan portföljer med en lägre andel handel och hotell har sett nedjusteringar på endast ett par procent. Många fastighetsvärden är helt opåverkade. Det kan finnas vissa fördröjningseffekter i värderingarna som gör att det kommer mer värdeminskningar senare.

– Å andra sidan hålls avkastningskraven nere av tron på att räntorna ska ligga kvar på låga nivåer ännu längre. Och den rena efterfrågan på svenska fastigheter som investering fortsätter att vara stark bland institutionella placerare som ett uttryck för den jakt efter avkastning som fortsätter att gälla trots corona. Det ger stöd åt fastighetsvärdena, Thedéen.

– Sammanfattningsvis är läget på den kommersiella fastighetsmarknaden inte ett akut hot mot den finansiella stabiliteten men de underliggande sårbarheterna är betydande och kan ge vid en ogynnsam ekonomisk utveckling innebära avsevärda påfrestningar för banker och andra kreditgivare.

Faktaruta

FI:s stresstest

I FI:s nya analys har man använt en stressmetod av bankernas utlåning till fastighetsföretag.

Här analyseras hur fastighetsföretagens finansiella ställning, och bankernas kreditrisker kopplade till denna, kan påverkas av en negativ makroekonomisk utveckling. Metoden baseras på detaljerade uppgifter om bankernas låneportföljer, som matchas med andra data för att få information om fastighetsföretagens finansiella ställning.

FI har använt denna metod för att bedöma vilken motståndskraft bankerna har om det uppstår en störning på den kommersiella fastighetsmarknaden.

Och i nuläget anses alltså inte hotbilden akut, men att riskerna är betydande vid utdragna ekonomiska och konjunkturella utmaningar.

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se