Previous Next

Fastator bygger bolag för miljarden

Reportage

29 december 2020

Med en miljard på fickan ska Kuylenstierna nu väcka liv i stadskärnor. Dessutom samlar Fastator små industrifastigheter i portföljen

Det har bara gått några dygn sedan Fastators försäljning av Offentliga Hus till SBB blev klar där bolaget fick in dryga miljarden. När World in Property träffar grundaren Joachim Kuylenstierna över en kopp kaffe, på coronasäkerth avstånd, i Visby berättar han om försäljningen och framtiden för bolaget.

– Jag är uppvuxen i Visby och Stockholm och min far bor alltjämt på Gotland. Det är fint att fira jul med familjen här på ön. Tyvärr blir firandet med pappa bara genom en utomhusfika.

Direkt efter helgerna blir det full fart för Joachim Kuylenstierna i sin nya roll inom Fastator – som utvecklare i innehavsbolagen Point Properties och Företagsparken.

Att han vara VD i Fastator under fyra år var bara en tillfällig lösning. Förvaltarskap över ett helt bolag är nämligen inget Joachim Kuylenstierna gillar att ägna sig åt. Han är mycket glad över att få lämna över VD-posten till erfarne företagsledaren Knut Pousette, som bland annat varit högsta chef för Kvalitena-koncernen.

Själv är han den borne entreprenören och blicken lyser av entusiasm när han berättar om utvecklingsplanerna för Point och Industriparken.

Levande stadskärnor med nya bostäder

Med Point ska stadskärnor väckas till liv – bland annat tack vare den accelererande e-handeln.

– De flesta medelstora kommunerna i Sverige brottas med falnande stadskärnor. Politikernas standardlösning för att få mer folk dit, är att piffa upp centrum genom den klassiska arkitekturtävlingen ”gör om stortorget”, säger Joachim Kuylenstierna och forstätter:

– Men det ändrar inte på saken. Det vi gör är att bygga nya bostäder i stadskärnorna – att återföra människan. Till exempel på tak till fula centrumfastigheter där det ofta finns parkeringsplatser som knappt används. För folk vill bo i trevliga lägenheter i centrum. Och om folk bor där i högre utsträckning, kan man få igång en ny typ av handel i utvecklade bottenplan. Dels mer dagligvaruhandel, dels show rooms och utlämningsställen för internationella företag som säljer via e-handel.

Joachim Kuylenstierna ser många fördelar med Point-konceptet. Genom att omvandla de gamla handelskåkarna i centrum till främst bostäder, blir de klassade som bostadshus och finansieringen blir billigare. Bostadshyresgäster är dessutom inte konjunkturkänsliga på samma vis som butiker. Show rooms kräver mindre yta per varumärke men ger bättre betalning per kvadratmeter.

– Hela upplägget ger stadskärnor nytt liv på riktigt, samtidigt som det ger Point god och säker avkastning, menar Joachim Kuylenstierna.

15 fastigheter på kort tid

Point har på kort tid fått igång en rad projekt.

I mitten av december blev det klart med en ny detaljplan för Nya Brotorget i Bollnäs. Bara 45 dagar efter att Point presenterat sin vision biföll Bollnäs kommun ansökan. Projektet omfattar två centrumgallerior i centrala staden som kommer att bebyggas med sammanlagt 184 lägenheter som blir färdiga 2023.

För drygt en vecka sedan fick det senaste Point-projektet klartecken. Här har bolaget köpt centrumgallerian vid Stora torget i Örnsköldsvik för 116 miljoner kronor. Fastigheten har en uthyrningsbar yta på 9 100 kvadratmeter och ska nu kompletteras med bostäder och nya typer av kommersiella ytor.

Point har tidigare i år investerat i Motala och Trelleborg och äger idag 15 fastigheter i främst södra och mellersta Sverige. Totalt handlar det om drygt 450 lägenheter i de olika projekten – med tre intresseanmälningar per bostad.

Under 2021 kommer investeringstakten i Point att öka ytterligare och bolaget får förstärkt ledning då nye VD:n Magnus Åkesson – med gedigen erfarenhet inom handelsfastigheter och centrumanläggningar – tillträder den 1 februari.

Industriparken växer snabbt

– Med en miljard från försäljningen av Offentliga Hus har vi ett bra handlingsutrymme. Och det gäller även för satsningen på Företagsparken Fastigheter, säger Joachim Kuylenstierna.

Företagsparken, som tidigare hette Industrisamhället, förvärvade tidigare i år industrifastigheter för 350 miljoner kronor av Offentliga Hus. Bolaget genomförde i samma veva en nyemission om 215 miljoner kronor för att delfinansiera affären. Substansvärdet blev cirka en halv miljard kronor, med Fastator och Calibrium som hälftenägare.

Företagsparken är nu ett snabbväxande bolag som äger små logistik- och industrifastigheter, med en uthyrningsbar yta om cirka 111 000 kvadratmeter och obebyggd mark om cirka 80 500 kvadratmeter. Bolaget har börjat sin geografiska spridning, från att tidigare främst varit koncentrerade till södra delarna av Sverige.

Joachim Kuylenstierna ser fram emot att resa land och rike runt för att hitta kommande investeringsobjekt till Företagsparken.

– Vi inriktar oss på de där mindre industri- och kontorsområdena som finns i utkanterna av alla svenska städer. Vi vill köpa upp många som tillsammans blir en stor portfölj, säger Joachim Kuylenstierna.

”Strukturen är grejen”

I denna typ av områden finns hyresgäster med en mycket lägre omflyttningsprocent än i ”finare” lokaler i innerstäderna. Många är kvar i sina lokaler flera decennier. Här är också betalningsviljan större än i mer centrala lägen – hyran är inte en så stor andel av den totala kostnadsmassan, menar Kuylenstierna.

– Det är strukturen i dessa områden som är grejen. Det är mycket liten risk och stor stabilitet i affären. Bygger man en stor portfölj med många små fastigheter av detta slag, blir det riktigt bra, även i ett excelark, säger Joachim Kuylenstierna.

Det hela blir lite som att lägga ett pussel.

– Många av affärerna rör sig inte om mer än 20-30 miljoner. Ägarbilden är splittrad, ofta är det lokala ägare. Jag kommer att resa runt och göra affären när och där jag ser den.

”Styrelsen ska stå för omvärldsanalys”

Styrelseordförande i Industriparken är Leif Östling, tidigare koncernchef för Scania och ordförande i Svenskt Näringsliv.

Och när det gäller namnkunniga styrelser har ju Fastator och Joachim Kuylenstierna lyckats bra. I Points styrelse finns Björn Rosengren, Lars-Johan Jarnheimer, Carl Bildt, Paul ”Dino” Larsson och Erik Tillberg.

I själva Fastators styrelse ingår ordförande Björn Rosengren, Carl Bildt, Anders Mossberg, Eva Hamilton, Jacqueline Winberg och Mats Lundberg.

– I vår styrelse kan man slänga upp vilken fråga som helst och det finns alltid någon som har en skarp analys. Här pratar vi inte fastighetsfrågor utan omvärldsanalys. Det är det en styrelse är till för i mina ögon, och vårt vägval har visat sig vara rätt, menar Joachim Kuylenstierna.

Han hyllar det entreprenörsdrivna företaget där ägarna har stöd av en klok styrelse i sina beslut, och där VD är skicklig på att verkställa styrelsens beslut i praktiken.

Gillar de flesta branschkollegorna

Joachim Kuylenstierna gillar de allra flesta av sina kollegor i branschen.

– Ilija Batljan har gjort ett fantastiskt arbete med SBB och jag är glad att de köpte Offentliga Hus. Jag visste att det bara var en tidsfråga innan den affären skulle bli av. Erik Selin har en fantastisk förmåga att ständigt utveckla Balder. Han har alltid bra svar i alla lägen och ett fint sätt – det går inte att bli arg på honom. Stina Lindh Hök på Nyfosa har jag alltid gillat. Det är alltid bra energi i rummet när hon är med, säger Kuylenstierna och forsätter:

– Rebecka Eidenert på SBS, Studentbostäder, är ung och väldigt vass. Hon ställer rätt frågor och räds inte utmaningar. Stefan Dahlbo är ett annat bra exempel på klok entreprenör. När han tillträdde VD-posten på Fabege ringde han tidigare VD:n och storägaren Erik Paulsson, och frågade vilken tanke han hade när byggde upp firman. Ett samtal jag tror han hade stor nytta av. Sen finns det förstås de som är lite omständliga och tramsiga, och en del stora tjänstemannastyrda bolag har inte förmågan att ta hand om möjligheter.

Från råvindar till miljardbygge

Joachim Kuylenstiernas egen bakgrund är en sann entreprenörshistoria med en hel del spännande rubriker.

Allt började på tidigt 90-tal med att då 23-årige Joachim Kuylenstierna köpte råvindar på Grev Magnigatan i Stockholm. Det skedde i samband med att hans hyreslägenhet ingick i en ombildning till BRF.

Försäljningen gav god vinst och sedan snurrade det på med köp av bostadsfastigheter inom Visby ringmur och allt större affärer i Stockholm och Västsverige – hela tiden med blicken på vad som rörde sig i samhället och kunde förebåda goda affärsmöjligheter inom fastighetssektorn.

– Fastigheter är en helt annan bransch med mycket mer kunskap idag än var det var i början av min karriär. På 90-talet och tidigt 2000-tal tyckte bankerna att det var en riskaffär att köpa bostäder i centrala Visby eftersom det i deras system stod att Gotland är en avfolkningsbygd.

Och bankerna trodde under flera år, en bit in på 2000-talet, inte på Joachim Kuylenstiernas idé om samhällsfastigheter – eller offentliga byggnader som det då kallades.

– Jag försökte förklara att dessa fastigheter var som statsobligationer, fast indexreglerade. Men ingen förstod. Till slut körde jag på ändå. Det blev bolaget Offentliga Hus, som efter en tid fick Fastator som holdingbolag. Och sedan har Fastator blivit inriktat just på att hitta nya utvecklingsmöjligheter inom olika fastighetssegment, som man kan bygga framgångsrika bolag kring.

– Men även idag kan det vara svårt att få banker och andra att förstå vad något kan vara värt, innan det visat sig i konkreta utfall. Och när det till slut visar sig att man hade rätt och tjänar pengar, säger de ”vilken tur du har”…..

Joachim Kuylenstierna säger att han inte är intresserad av att Fastator ska hamna på ”skytlistan” över fastighetsbolag med störst innehav – han vill toppa listan över aktörer med högst Return on Equity.

I en intervju för World in Property tidigare i höst sa Joachim Kuylenstierna att Offentliga Hus var börsens mest undervärderade bolag.

– Och du ser att jag fick rätt, ler han och hänvisar till försäljningen till SBB.

– Eller så hade jag kanske bara tur, spekulerar han.

Nyfiken på kontorsutvecklingen 2021

När det gäller fastighetsbranschen generellt under 2021 är Joachim Kuylenstierna nyfiken hur det blir inom främst hotell och kontor.

– Det ska bli intressant att se hur många hotell som byter ägare. Tuffast blir det för större anläggningar en bit utanför större städer. Små destinationshotell kommer dock klara sig bra, kanske till och med få ett uppsving, menar han och fortsätter:

– Sen får vi se hur det blir med kontorsuppsägningar. Jobba-hemma-lösningen under Corona har funkat men det är ingen lösning som främjar utveckling. Men jag tror att det finns en viss överetablering av kontor, till exempel i centrala Stockholm. De olika aktörerna tycks inte hålla koll på varandra och se hur etableringsgraden verkligen är totalt sett. Främst större kontorsytor blir tuffare att hyra ur, tror jag. Fast å andra sidan – vill fler ha cellkontor för att minska risk för smittspridning även framåt i tiden, då behövs ju större ytor. Sedan finns det nog i nuläget en hel del andrahandsuthyrningar inom kontor som gör att vi nu inte ser den sanna bilden av läget.

Datahallar är en fastighetstyp som blivit allt hetare och lyfts fram bland annat i PWC:s årliga rapport om den europeiska fastighetsmarknaden.

– Men med den starka utvecklingen inom nanoteknik lär det inte behövs framöver, det som idag ryms i en datahall kommer i framtiden rymmas i en tumnagel. Jag skulle gärna äga en datahall med ett långt kontrakt, men då skulle jag sälja den direkt.

Största planläggningen på Gotland

Men Gotland tror Joachim Kuylenstierna på – både med hjärta och affärsnäsa.

– Det är därför jag i egna bolaget satsat på den största planläggningen i öns historia vid Bungenäs nära Fårösund. Jag vill visa att man kan bygga snyggt, utan att ha bråttom och ändå tjäna pengar. Jag vill inte att exploateringen här ska gå för fort. Därför släpper jag bara cirka fem tomter per år, fast i år hade jag kunnat sälja 25. Med tanke på att Gotland har varit underprissatt - men nu börjar komma ikapp - så får jag ju dessutom bättre avkastning då jag höjer priserna för varje år.

På Gotland äger Joachim Kuylenstierna dessutom bland annat anrika värdshuset Lindgården i Visby.

Här kan han på en och samma gång odla alla sina stora intressen; fastigheter, arkitektur, kulturhistoria och god mat.

Av Jörgen Hallström

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se