Erik Olsson analyserar bostadsmarknaden

Erik Olsson analyserar bostadsmarknaden

Analys

23 maj 2022

Erik Olsson Bostadsindex visar att prisförväntningarna sjunker som en sten. Nettot på -25 är inte bara en enorm sänkning, utan dessutom en lika låg nivå som när pandemin kom våren 2020.

 

De lågt ställda förväntningarna inkluderar samtidigt att visningsbesökarna redan diskonterat stora räntehöjningar när de planerar sina köp. Förutom lägre reallön och att räntan ökar boendekostnaden vill en tredjedel av dem spendera en mindre del av sin konsumtion på boendet nu jämfört med under pandemin.

Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att visningsbesökarnas förväntningar på bostadspriserna har minskat kraftigt. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) har minskat till -25%. Prisförväntningarna är lika låga nu som i början av pandemin när oron var som störst. Nu samverkar flera faktorer negativt när höjda priser på basvaror som mat och drivmedel ger sänkta reallöner samtidigt som högre räntor gör boende dyrare. Effekten av det förstärks av att en tredjedel av visningsbesökarna säger att de vill lägga en mindre del av sin konsumtion på boendet nu än under pandemin. Om man har mindre pengar att röra sig med, och vill lägga en mindre del av dem på boendet pressas priserna.

EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en mycket högre rörlig bolåneränta på hela 3,7%. Att de har ökat kalkylräntan med över 55% visar att de har tagit till sig Riksbankens besked om räntans utveckling. Marginalen mot S&P Bolåns rörliga ränta är över 2%. Det är en fördubbling till en ovanligt hög marginal som vi inte sett sedan sommaren 2019. Nu när vi har den högsta inflationen på över 30 år är det skönt att visningsbesökarna planerar sina bostadsköp med en bolåneränta som ger större marginaler mot dagens räntor, som ju fortfarande är väldigt låga i ett historiskt perspektiv. Det ger oss en stabilare bostadsmarknad med bättre motståndskraft mot de räntehöjningar som rimligen kommer.

EOBi visar att visningsbesökarna planerar sina köp baserat på lite högre belåningsgrad än förra kvartalet. Hela 80% av visningsbesökarna planerar att ha en belåningsgrad över 50% så de påverkas av amorteringskravet som baseras på belåningsgrad. Trots tron på högre räntor är det fler, 60% mot 44% i februari, som planerar att belåna över 70% så de tvingas amortera maximalt baserat på belåningsgrad. Även om räntorna fortfarande är väldigt låga är det överraskande att tron på kommande räntehöjningar, till nivåer som svider betydligt mer i plånboken, inte gör att man vill låna mindre. Många år med unikt låga räntor som ökat bostadspriser och bostadslån ger större räntekänslighet. Räntan är en avgörande faktor för bostadsmarknaden. Ingen vet hur känslig marknaden är. Vi vet bara att förutsättningarna i den ekonomiska terrängen har förändrats så att Ingves orienterar med en inaktuell karta på minerad mark, med risk att räntehöjningar ger stora och oönskade effekter. Därför är det skönt att visningsbesökarna har ökat kalkylräntan när de planerar sina bostadsköp. Den minskar risken för att allt för drastiska åtgärder för att dämpa inflation och belåning skapar allt för stor turbulens på bostadsmarknaden.

”Erik Olsson Skräckindex” visar att oron bland säljarna inte har varit lika hög som nu sedan hösten 2020. Nästan hälften vill minimera risken för att försäljningen går dåligt hellre än att chansa lite för att få ett riktigt högt slutpris. Trots att oron för den egna bostadsförsäljningen har ökat är det bara hälften som sänker sin ekonomiska risk nästan helt genom att sälja innan de köper nytt. Fördelen med att sälja innan man köper nytt är att man aldrig tvingas sälja mot sin vilja utan kan vara lite tuffare mot budgivarna eller avbryta försäljningen om man inte får priset man vill ha. Om bostadspriserna utvecklas negativt så som visningsbesökarna tror har man dessutom prisutvecklingen med sig om man säljer först genom att priset på den nya bostaden går ner under processens gång. Nackdelen med att sälja först – att det kan vara svårt att hitta en ny bostad snabbt – minskar dessutom om utbudet ökar för att marknaden blir trögare.

Erik Olsson Nyproduktion berättar att antalet försäljningar fortsätter att vara högt. Ökad osäkerhet balanseras av att utbudet av nyproducerade lägenheter är fortsatt lågt. Påverkas bostadspriserna generellt påverkas även nyproduktionen då bostadsmarknadens både delar succession och nyproduktion är kommunicerande kärl, säger Klas Petersson som är vd på Erik Olsson Nyproduktion.

I Stockholm ökar utbudet när många vill sälja, samtidigt som ökad osäkerhet om räntor och annat gör köparna lite avvaktande. Marknaden är ganska stark, men mer selektiv. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är 23%.

I Göteborg med omnejd är utbudet högre än förra året på flera ställen. Den här tiden på året brukar utbudet vara stort och vi får in många uppdrag nu. Det återstår att se i vilken mån efterfrågan absorberar utbudet nu när spekulanterna dessutom är försiktigare. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen har minskat till 18%.

I Malmöområdet dämpar ett ökat utbud prisutvecklingen, även om stora bostäder fortfarande går extra bra. Osäkerheten kring räntan och ett större utbud får fler att sälja först för att minska risken. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen nere runt 15%.

 

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se