Accelererande trender lyfter industrifastigheter

Accelererande trender lyfter industrifastigheter

Analys

30 november 2020

De trender som nu accelererar kan ge ett rejält lyft för stadsnära industrifastigheter. Denna tes stöds starkt av Croisettes nya rapport.

I rapporten har Croisette analyserat industrisegmentet i Sveriges storstadsregioner – Stockholm inklusive Uppsala, Göteborg inklusive Borås och Skåne inklusive Halmstad. Totalt har över 8 000 fastigheter med en total uthyrbar yta om 31 miljoner kvadratmeter kartlagts. Fastigheterna finns i 320 specifika verksamhetsområden i de aktuella regionerna.

Rapporten visar på en stor framtidspotential för stadsnära industrifastigheter. Framförallt pekar Croisette på tre huvudpunkter:

*Mycket låg vakans. Den totala vakansnivån för industrifastigheter är 4,3 procent lägre än för kontor i centrala Stockholm (4,5 procent). Dessutom noteras sjunkande vakansgrader i de undersökta verksamhetsområdena. I Sörred, Göteborg, och Fosieby, Malmö, ligger vakansgraden på endast 2,5 procent.

*Positiv hyrestrend. Hyresnivåerna på nytecknade kontrakt stiger i alla de undersökta verksamhetsområdena. Kallhyran för industrifastigheter är i nuläget, beroende främst på avstånd till citykärnor, i Stockholm 2 000 ¬– 700 kronor per kvadratmeter, i Göteborg 1 500 – 600 och i Skåne 1 400 – 600. Croisette ser en trend mot ökande hyror, inte minst i Skåne.

*Sjunkande avkastningskrav. Avkastningskraven lär enligt Croisette sjunka i alla områdena, särskilt i Skåne. Redan idag noteras transaktioner i Skåne under 6 procent, vilket är under tidigare prime-yield på 6,25 procent. En liknande utveckling har redan skett i Stockholm och Göteborg, där det inte är ovanligt med avyttringar för 5 – 5,75 respektive 5,5 – 6,25 procent. Croisette lyfter i rapporten fram en rad konkreta affärer som gjorts den senaste tiden.

De accelererande trender som ligger bakom den positiva framtidsbilden för industrifastigheter är tydliga och har också framgått i flera intervjuer World in Property gjort inom fastighetssektorn sen senaste tiden:

*Ökad befolkning och brist på bostäder leder till konvertering av stadsnära lätta industrifastigheter till nya bostadsområden.

*Behov av nya kontor. Inte minst anpassade till flexibla arbetsmönster där coworking-kontor närmare bostadsområden blir mer intressanta, som komplement till citykontor. Här har Corona-pandemin ökat trycket på utvecklingen.

*Ökad e-handel med krav på nya handels- och distributionsmönster. Dels genom nya pick up-stores, dels genom last mile-logistikcenter. Även här har pandemin satt ytterligare fart på utvecklingen.

*Stora infrastrukturprojekt i storstäderna som gör nya områden mer tillgängliga och skapar nya, effektiva transportmöjligheter. Detta gör stadsnära industriområden ännu mer intressanta för konverteringar till bostäder, kontor och logistik. Dessutom skapar det möjligheter för industriella anläggningar som pressas ut från stadsnära lägen till förmån för annan verksamhet.

*Brist på byggbar mark. Det är redan trångt i portgången och samtidigt som efterfrågan på nya industrilokaler i attraktiva lägen ökar, råder brist på byggbar mark. Dessutom gör en långdragen plan- och bygglovsprocess att nya projekt tar lång tid att realisera, bygga och etablera.

– Denna rapport är unik i sitt slag, för mig veterligen har ingen gjort en sådan komplett analys av hela industrimarknaden som vi nu gjort. Samtidigt bekräftar rapporten det vi på Croisette pratat om i flera år nu, att lättindustrifastigheter står inför en uppvärdering. Vi har sett denna trend tydligt i Stockholm, men en marknad vi ser stor potential i nu är Skåne och i synnerhet Malmö. Frågan en läsare till rapporten bör ställa sig är om det är motiverat att avkastningsnivån för industrifastigheter skall vara så pass mycket högre än för andra segment i dessa regioner, säger David Almqvist, Co-Head of Transactions, Croisette Real Estate Partner.

Rapporten kan hämtas här:

https://www.croisette.se/rapportcenter/

Skribent

World In Property
redaktionen@worldinproperty.se